民泊の許認可申請にあたって、まずは消防適合通知書を取得しなければいけません。
そのためには建物が消防法に適合しているかを現地確認してもらう必要があります。
詳しくは↓の記事を参照。

【民泊】消防適合通知書取得の第一歩

今回は、実際に現地の立会検査の流れと注意点を紹介します。

立会検査でみられるポイント

立会検査の前日に消防署の分署で打ち合わせがあります。
そこでは、こちらが提出した資料（図面、開口部寸法など）を基に消防署側が体裁を整えてくれた書類を確認します（住所や氏名など）。
今回は私のスケジュールの都合で、打ち合わせの翌朝に立会検査となりました。

立会検査は朝９時から、打ち合わせをしてくれた署員ともう一人の二名体制で行われました。

流れとしては以下のような形になります。

図面を見ながら建物の外側と内側を回っていきます。
開口部のサイズや位置について図面と相違がないか確認します。
私の場合、一か所図面と異なる箇所があり、図面の修正、再提出を求められました。（口調は全然優しいですよ）

開口部は火災時の脱出経路、また消防隊員の侵入経路になりますので、正確に把握する必要があるのでしょう。

寸法確認が終わったら、室内に移り、火災報知機のテストを行います。
特定小規模施設火災報知機は一か所が作動すると、連動して施設内全ての報知機が鳴りだします。
この機能がちゃんと動くかを確認するわけです。

特定小規模施設火災報知機の取扱説明書に従って設定すれば問題ありませんでした。
今回設置したのは煙式と熱感知式の2種類。（色々探しましたが、在庫があって安いのが楽天しか見つかりませんでした）

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設置は壁から１００㎝以上離す必要があるので要注意。
天井が傾斜が強くある場合には取り付けに注意が必要なので、事前に相談しておくといいです。

テストでは問題なく作動してくれました。

続いて消火器の設置位置。
消火器は地面から１．５m以下の高さにつける必要があります。
今回、ボイラを使用するため、ボイラ用に業務用消火器を屋外に設置しました。

購入したのは蓄圧式４型消火器　ＦＭ１２００X,設置はホームセンターで買ったフックを外壁にビス止めして、そこに引っ掛けただけでOK。

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ボイラーの煙突は要注意　

最後に、給湯設備である竹ボイラの確認です。
竹ボイラは全国的にもかなり珍しく、事前にメーカーの仕様書を送付してました。

竹を燃料にしてお湯を沸かすもので、原始的ながら、工夫により持続的に燃焼して150Lのお湯を１００度近くまで沸かすことができ、しかも半日程度保温できるという優れものです。

無煙竹ボイラMBG150 モキ製作所 MOKI

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今回の物件の目玉でもあるのですが、火をもろに扱うということで、検査も慎重に行われます。

重要なのは熱くなる部分と壁との距離（今回は８５㎝）、煙突と軒の距離です。
さて、ここで重大なポカをやらかしました。
上の写真を見てもわかるように、配管はむき出しの状態で、しかも竹ボイラから立ち上がる煙突も固定していません。
私の考えでは、消防検査でもし設置位置の是正を求められたり修正が必要な場合はすぐに動かせた方が良いだろうということで、基本的に仮設の状態にとどめておいたのです。
煙突についても、どういう配管が良いかということを確定させたうえで固定したかったので、検査の時点では本体にかぽっとかぶせているだけにとどめていました。
そこを指摘され、
「壁から腕金具等で支持して、その写真を送るように。それがそろわないと適合通知書は発行できません」
とのこと。（考えれば当たり前なのですが）

しかも、消防法令と建築基準法の観点から、煙突は屋根面から垂直６０㎝以上離して、かつ周囲が煙突先端部の周囲１mには何もないようにしなければいけません（詳しくは建築基準法115条）。

当然その距離を出せる指示金具が必要で、また別日に施工することになりました。
まーた手続きが遅れてしまいますね。。。果たして年内までにオープンできるのか。。。

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親猫は世話をしに近づく気配もなく、数時間様子を見ましたが現れませんでした。

この日を逃すと次に現場に来るのは1週間後になってしまい、そのまま見放すという選択ができず、我が家に引き取ることにしました。

動物病院で診てもらったところ、生後2週間ほどで、わずかに低体温・低体重だが、行動に異常は見られないということでした。

ひとまず、安静にしながら様子を見たいと思います。

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福島県に所有している物件について、民泊を運営したいと考えています。
民泊を営むには県に届け出る必要があるのですが、その際に必要な書類が消防適合通知書です。

申請書類の中には自分で記入して完結するものだけでなく、関係機関から発行してもらう必要のあるものもあります。
その代表的なものが消防法令適合通知書です。

消防法令適合通知書とは

消防法令的高通知書は「対象の建物が消防法の基準を満たしていることを証明するもの」で、地域の消防署が発行するものです。
民泊は不特定多数のお客さんが建物を利用するので、最低限の防火設備や要件を満たしている必要があります。
そして、基準を満たしているかの判断は消防署が行います。
図面や設備の仕様書など書類による判断に加えて、現地調査も行い、不備があれば指導を受けます。

こうした調査プロセスを経て、防火上必要な基準を満たしていることの客観的な証明書類として消防法令適合所が貰えるのです。

県へ民泊の申請をする際には、安全上必ずこの消防法令適合通知書が必要ですので、民泊を運営したいと考えた場合は、まずこの消防法令適合通知書の取得を目指します。

まずは地域の消防署へ問い合わせ　

建物の規模に応じた基準がありますので、そもそも自分の建物には何が必要なのか？
ネット上にも資料はありますが、一番確実なのは管轄の消防署から指導を受けることです。

私も初めての民泊立ち上げですので、何もわからないまま管轄の消防署に問い合わせました。

連絡先は地域の消防署のホームページに掲載されていたので、そのアドレスからメールにて問い合わせます。

『ご担当者様
初めまして。○○と申します。
○○にある所有物件（木造平屋戸建て）にて
住宅宿泊事業を行いたいと考えております。
上記届出に際しまして消防法令適合通知書が必要なのですが、
管轄は○○消防署と○○分署のどちらでしょうか。
届出に際して必要な措置や手続きについての相談をさせて頂きたいと考えております。
（ご参考までに、 住宅宿泊事業の届出書類のリストを添付いたします）
お忙しいところ恐縮ですが、よろしくお願いいたします。』

こんな感じで右も左も分からない感が出てますが、聞きたい内容と目的を明示します。

数日したら電話にて返答があり、管轄がどこの分署なのか、必要な書類は何なのか、打ち合わせはいつ来られるか、といったことを言われました。

また、担当者名とそのメールアドレスを伝えられますので、不明点はメールでやり取りができました。
事前に欲しい書類についてはメールで添付してくれとのこと。

メールでも必要な情報がまとめられてきました。

上記に加えてメールで添付した資料は以下です。

・公図
・建物平面図
・玄関ドアの写真
・ボイラ設備の仕様書（図面、取扱説明書）

これらの情報を伝えたうえで、対面で打ち合わせる日を調整して、実際に分署に赴きます。

相談する際の持ち物と打ち合わせ内容

相談に行く際には打ち合わせた時間に車で分署に乗り付けます。
分署は交番みたいな建物が併設されており、その中で打ち合わせを行います。

緊張しながら伺ったのですが、担当者さんは若い方で優しく教えてくれました。

相談に持参したのはメモ帳ぐらいでしたが、特に問題ありませんでした。

打ち合わせでは向こうが用意してくれた資料に沿って今後の流れを説明してくれました。
打ち合わせた内容としては以下の通りです。

注意点としては、熱源として使うモノはきちんと申請しないと使えないということです。
熱源の例としては、コンロ、給湯器、ヒーター、エアコンなどです。
これらの機器を使うという場合、使用開始届という書式を提出する必要があります。

私の物件の場合は、２００㎡以下の木造平屋建てで、火災報知機も自分で設置できるようなおそらく一番ハードルが低い種類の建物です。

次回やること　

現地調査に際して消防署に提出する必要のある書類を作成して提出します。
作成したらメールで添付し、内容に不備がないかを確認してもらえます。

書式は消防署のホームページから取得可能です。

「○○地方広域消防署」で検索し、該当するホームページから「各種申請書」をクリックします。

そうすると、書式一覧が表示されますので、必要な書式をダウンロード、記入します。

その他メールで確認をお願いした書類は以下です。

平面図は間取り図として寸法を記入し、防災のための設備も書き加えます。
おそらくこの書類が一番用意が大変で、私も現在外注して作成してもらっています（建物に建築図面がなかったため）

これらの書類がそろったらいよいよ現地調査です。

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公売不動産は官公庁が実施するオークション形式の不動産のことです。
一方、競売は裁判所が主催します。
それぞれ、実施する母体により特徴があります。

本記事では、公売の手続きについて詳しく解説します。

※本記事では簡略化のために地方自治体と滞納整理機構を「地方」、国税庁と財務省を「国」と称します。
競売と公売のそれぞれの解説は以下の記事をご覧ください。

競売不動産とは？始め方を解説【初心者向け】

結論住宅ローンが払えず差し押さえられた物件が競売物件となる。参加はだれでも可能！本記事では初心者が競売物件で不動産投資を始められるように、Q＆A形式で基礎から解説をしていきます。似たようなものに「公売」があります...

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公売不動産とは？始め方を解説【初心者向け】

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物件情報はWebから入手可能

まずは公売不動産の情報について入手する必要があります。

地方か国かによって情報の入手先が異なります。
官公庁オークションはかつてYahooオークションの1カテゴリとして行われていましたが、2021年7月よりKSIにサービスが移行しました。

KSIでは不動産だけでなく、車や楽器など様々なアイテムが出品されています。

不動産で絞り込むと、各自治体の出品不動産が一覧で表示されますので、ターゲットのエリアや物件カテゴリでさらに絞り込むと見つけやすいです。

気になるタイトルの不動産が見つかったら、クリックして個別ページに飛びます。

個別ページでは、物件の写真、公売スケジュール、不動産の現況、法令上の制限などが記載されています。

どれも重要な情報ですが、初めての場合はどこに注目していいかわからないかもしれません。
権利関係（持分割合、私道）、占有者の状況、法令上の制限（再建築の可否）は最低限抑えておきましょう。

一方、国の方は独自の物件掲載ページから情報を取得します。
まずは国税庁の差し押さえ物件から。

国税庁の公売情報

写真は不動産の外観と公図などの所在地が載ってます。

続いて、財務省の引き払い財産を見ていきます。

財務省の国有財産の売却情報

地方ごとにまとまっているので、気になる地方のページから「現在公示中の一般競争入札物件」から詳細ページに飛びます。

詳細ページでは表で詳細が掲載されており、ページ下部の「建物写真」から各物件内部の写真が閲覧できます。

国税庁の公売不動産は差し押さえ物件なので、まだ所有者の持ち物なわけで、勝手に内部の写真を撮ることはできず、外観や登記簿情報しか情報がありません。
一方、国有財産は自治体の持ち物なので、内部の写真や詳しい現況がわかるわけですね。

入札書類は基本的にWebで入手

地方の公売不動産はKSIの物件詳細ページにリンクがある場合は、その自治体のリンク先から入手します

もしKSIにリンクがない場合は、仮申し込みの後に送られてくるメールにリンクや案内があります。

こんな感じで具体的な指示が来ますので、しっかり読んで従えば問題ありません。

地方の場合は、KSIで仮申し込みをした後に本申し込みの手続きになります。
入札申し込みで厄介なのは、自治体ごとに本申し込みの手続きが異なることです。
KSI上で申し込みボタンを押して、申込者情報やクレジットカード情報を入力しても、まだ仮申し込みが済んだだけです。
入札できるようになるには別途、本申し込みが必要です。
本申し込みに必要な書類は物件情報ページ下部に書かれています。

さらに厄介なことに、これら書類は各自治体のホームページ上からダウンロードする必要があり、KSIのサイトから移行して探さなければいけません（このシステム何とかしてほしい）。

提出書類がわからない場合は、物件ページ下部にある問い合わせメールアドレスから各自治体に問い合わせるのが確実です。
Webからの作業と書類の作業が混じったような入札申し込みの手続きをしなきゃいけないのがKSIの大変さです。

一方、国税庁の公売物件は個別の物件ページの下部にpdfのリンクがありますので、そこからダウンロード、印刷をします。

財務省の国有財産は入札案内書及び入札要領のリンクからpdfで取得することができます。

自治体によって細かい違いがありますので、抜け漏れがないようにチェックしながら作業を進めましょう。

入札保証金は国は振込、地方はクレカやネット振込にも対応

入札保証金は物件ごとに設定されている金額です（多くは見積額の1－2割、明記されていない場合は1割以上）。
競売の場合は銀行窓口で振り込む必要がありますが、公売の場合はもう少し便利です。

下の画像で書かれているように、地方の公売では保証金の納付がクレジットカードで行える場合があります。

保証金は、落札した場合にクレジットカードから引き落とされ、さらに残代金は銀行振込で支払うことになります。
したがって、入札申し込みの段階ではクレジットカード情報を入力するだけで、実際に保証金を用意する必要はありません。

国の公売については、事前の入札保証金（見積価格の1割以上）の振り込みが必要ですので、現金の用意が必要です。

pdfで案内がありますので、しっかり読み込んで期日に間に合うように保証金を振り込みましょう。

入札は地方はWEBから、国は郵送で行う

地方はKSIの入札ボタンから自分の入札したい価格を入れます。
不動産の場合は一回だけしか入札できませんので、慎重に入札価格を決めましょう。

不動産投資の成否は入札価格（取得価格）がすべてですので、入札価格は吟味する必要があります。
入札価格の決め方については↓の記事をご覧ください。

【最重要】物件調査と入札価格の決め方【すぐに使える】

競売不動産において最重要である「入札価格」の決め方を解説しました。

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国の公売物件の場合は基本的に郵送で入札書類を提出します。

入札書はpdfファイルでダウンロードできます。

国有財産の入札書は「現在公示中の一般競争入札物件（売却）」のページから「入札案内書及び入札要領」のpdfを取得できます。

いずれも、印刷・記入をして住民票や陳述書と合わせて期日に郵送すればOKです。

入札結果は地方はWeb、国は電話

入札期日のおよそ1週間後に開札が行われます。
開札結果はKSI上で確認することができます。
国有財産の場合は、「一般競争入札に係る物件情報」の「入札結果は「一般競争入札（売却）の開札結果及び契約状況」をご覧ください。」から改札結果を閲覧できます。

国税の公売の場合はトップメニューの「入札結果」から閲覧可能です。

しかし、これらの情報は開札期日の当日には更新されず、早くても翌日まで待つ必要があります。
いち早く改札結果を知りたい場合は、管轄に電話で問い合わせる方法があります。
電話口で入札者氏名と区分番号を伝えれば教えてもらえます。

落札後の流れは各主体で異なる

落札後は、基本的に以下のような流れになります。

残代金納付→売却決定→登録免許税納付→所有権移転→物件の使用収益開始

こうした案内は、開催主体から落札者に直接連絡が来ます。
よく読んで、期日に余裕をもって手続きを進めるようにしましょう。

残代金の納付は基本的に振込になります。
残代金の納付が期日までに行われ、反社会的勢力でないことの確認（これは警察が勝手に調べてくれます）が済むと、売却許可決定がおります。
その後、所有権移転の登記手続きに必要な登録免許税を収入印紙で納付すると、所有権移転が行われます。

これで、落札者は晴れて物件所有者になるわけです。

いずれも強制執行はすぐにはできないので要注意

さて、最後の難関は不動産の使用収益です。

占有者がいる場合、この占有者を立ち退かせない限りは不動産を自由に使うことはできません。
交渉で自主的に立ち退いてくれればよいのですが、拒否された場合には強制執行に頼ることになります。
※強制執行は裁判所の執行官が物理的に占有者と動産を排除すること

競売の場合は、落札して所有権が移ったら、占有者は自分の物件を不法占有しているとみなされ、簡易的な手続きで強制執行ができます。
一方で、公売の場合には裁判所が関与していないため、強制執行をするには、まず裁判で勝訴判決を取る必要があります。
起訴→裁判→勝訴→強制執行という煩雑な手続きになるため、公売では強制執行することなく交渉で立ち退きをお願いするのが賢明でしょう。

占有者はおらず、動産だけが残置されているような場合でも、動産の所有権は前の持ち主にあるため、勝手に処分してはいけません。
所有権を放棄する旨の覚書きが交わせればそれが一番スムーズですが、もし連絡が付かないといった場合には動産の撤去のために強制執行が必要になります。

まとめ

公売では、管轄する主体により手続きの方法が微妙に異なります。
いずれにせよ、詳細は必ず記載されているため、期日と金額を間違えないよう慎重に手続きを進めましょう。
慣れたからと言って確認をおろそかにするとどこかで間違いを起こします。
私の失敗談は↓の記事からご覧ください。

【不動産　競売】保証金　振込組戻し手続きの方法【銀行手数料】

競売物件に入札した時の保証金は戻ってくる？還付方法を2パターン紹介

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この記事では公売不動産について初心者向けに解説します。
似たようなものに競売不動産がありますが、そちらは別記事で解説してますのでご覧ください。

競売不動産とは？始め方を解説【初心者向け】

結論住宅ローンが払えず差し押さえられた物件が競売物件となる。参加はだれでも可能！本記事では初心者が競売物件で不動産投資を始められるように、Q＆A形式で基礎から解説をしていきます。似たようなものに「公売」があります...

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公売不動産って何？

公売不動産の話をする前に、「公売」について説明をします。
公売とは、自治体が差し押さえたり、国が引き払ったものを一般に入札にかける手続きのことです。
実は、不動産だけでなく、車や楽器、ゲーム機など実に様々なものが公売にかけられます。

上記の画像はKSIという官公庁オークションを取り仕切っているWebサイトの画像です。
車が5,000円からという驚異的な価格になっています。
実に様々なアイテムが出品されていますので、KSIのページを見ているだけでも楽しくなります。

こうしたアイテムに混じって不動産も出品されています。

これがいわゆる「公売不動産」です。

上の画像の見積価額を見て頂けると、一軒家が474,000円という破格で売りに出されています。
もちろん、いろいろな人が入札していくため、見積価額でそのまま購入できるわけではありませんが、一般市場に比べるともの凄く割安に設定されているのがわかるかと思います。

画像の左上を見てみると、「小樽市」とあります。
これは、小樽市がこの公売物件の管轄であるということを表しています。
こうした公的機関が管轄しているという意味で、公売と呼びます。
落札後は小樽市とやり取りをして手続きを進めていくことになります。

公売不動産は危なくないのか？

自治体が主催しているという意味では、ぼったくりや勧誘といったリスクはありません。

リスクとしては不動産に潜むリスクがあります。

競売でも同様ですが、まず不動産の品質や権利関係についてはすべて自己責任で処理することになります。
自治体は公売にかけられた範囲の所有権の移転と代金納付については責任を持ってやってくれますが、そこまでです。
不動産に隠れた不具合や近隣トラブルがあっても、それはすべて買い受けた落札者が何とかしなくてはいけません。
この点は競売とよく似ています。

公売の中でも、国有財産の場合は、物件によっては、下見会を行ってくれる場合があります。
所定の期日に開催されたり、事前の連絡をしてから現地を見せてもらえます。

こんな感じで、現物を見ることができますので、国有財産への入札時には積極的に参加しましょう。

ただし、案内してくれる人は不動産仲介業者ではないため、細かい質問やリスクについては責任を問えませんので、自分の目で判断するしかありません。

次に、「立退きが大変」ということについてです。
競売と同様、占有者の立退きは落札者が行うことになります。
競売と異なるのは、公売では簡易的な強制執行ができない点です。
※強制執行とは裁判所の執行官が占有者や動産を物理的に排除することです。

競売では、裁判所が主催し、占有者を立ち退かせるための裁判所の強制執行という手続きがスムーズに行えるようになっています（落札したら所有権が移り、占有者は不法侵入者であることを裁判所が認めている）。
公売では裁判所が絡んでいないため、強制執行を行わせるは、まず裁判を起こす必要があります。
この裁判で落札者の権利と占有者の不法侵入を認めさせて勝訴することで、初めて強制執行という手段が取れるのです。
当然、裁判にはお金と時間がかかるので、競売よりも立退きが大変なのです。
極力、交渉や立ち退き料の支払いで済むように、うまく立ち回ることが求められます。

最後に、「値付けが不適当」についてです。
公売の見積価額は一括換価という方法で、公売にかけられた複数の不動産をまとめて値付けをしています。
詳しい内訳は公開されていないので詳細はわからないのですが、不動産の実勢価格とかけ離れていることが多い印象です。

古い家屋が１５００万円の値段が付いたり、、、

よくわからない土地が１０万円以下だったり、、、

こんな感じで、相場観がいまいちピンと来ないのが公売です。

つまり、全然需要のない不動産が極端に高かったり、需要のある不動産が極端に安かったりするのです。
振れ幅が大きいため、高値掴みを避ける必要がありますが、掘り出し物が競売よりも見つかりやすいのが大きな特徴です。

こうしたリスク（不動産に潜むリスク、立ち退きリスク、値付けリスク）をクリアすることができれば、公売は有力な選択肢になります。

公売不動産はお得に買えるのか？

上にも書きましたが、公売は値段の振れ幅が大きく、掘り出し物が多数出品されます。
また、公売は情報が極端に少なく、３点セットのような詳細な資料がないため目利きが難しいです。
さらに、立ち退かせる方法として強制執行をしづらいということも敬遠される要因になります。

そのため、競売よりも参加者が少ないのが公売といえるでしょう。
これはつまり、落札価格が安く収まる確率が高いことを意味します。

よく言われるような「競売は高騰している」という現象が公売に関しては起こりづらく、結果的に不動産をお得に買える確率が高いといえます。
私の体感としても、公売の方が見積価額に近い金額で落札できることが多いです。
入札者数や自順位の価格が公表されているわけではないので、正確なデータではありませんが、競売よりも落札確率が高いのは確かでしょう。

結論として、公売は競売よりもさらに不動産をお得に買えるといえます。

誰でも公売に参加できるのか？　

さて、お得に不動産が買える公売、自分も参加できるのかが気になりますよね？

公売はだれでも参加可能です。
※反社会勢力は除く

参加方法としては、KSIに会員登録をすることで入札に参加します。

物件の個別ページを見ると、「参加申し込み」ボタンがあるので、気に入った物件はここから参加申し込みをします。

参加申し込みボタンを押すと、入札にあたってのガイドラインが書かれていますので、画面下部の「次のステップへ」ボタンをクリックします。

最後に、申込者の情報、クレジットカードの情報を入力すれば仮申し込みが完了します。

仮申し込みが済むと、登録したメールアドレスに、仮申し込み完了のお知らせが届きます。
このメールに本登録に必要な手続きが書かれている場合がありますので、よく読みこむようにしましょう。
本登録に必要な手続きは自治体により異なり、書類の提出（陳述書や本申込書）が求められる場合があります。
入札スケジュールはきっちり決まってますので、締め切りを逃さないよう注意しましょう。

まとめ

公売は競売よりもさらにカオスですが、その分お安く不動産を購入できるチャンスもありますので、積極的に狙うといいでしょう。
情報の少なさや立ち退きに難しさも相まって、ハードルが高いイメージがありますが、その分リターンも大きいのが公売の魅力といえるでしょう。

物件の目利きさえできれば、大きな失敗の可能性はグンと減ります。
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似たようなものに「公売」がありますが、公売についての解説は以下の記事をご覧ください。

公売不動産とは？始め方を解説【初心者向け】

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競売不動産って何？

冒頭でも書きましたが、厳密に説明すると以下のようになります。
「競売物件とは銀行の住宅ローンが返せず、不動産に設定された抵当権により裁判所に差し押さえ、競売にかけられた不動産のこと」
多くの方がマイホームを購入・建築する際に、銀行から住宅ローンを借ります。
この時、銀行は貸したお金が返ってこないケースに備えて、住宅を担保にするわけですが、担保に取っていることを公的に認めてもらうために、抵当権を登記するのです。
※登記：権利や存在を公的に証明するための登録制度。所有権や賃借権、法人の存在などが登記可能。

もし住宅ローンの返済が滞った場合、銀行は住宅ローンの借り手（物件の所有者）に返済を迫ることはできない（自力救済の禁止）ため、裁判所を通して返済をしてもらいます。
ただ、お金がないから住宅ローンを返せないわけなので、そのお金をどう捻出するのか？という話になります。
この捻出のための手段が競売というオークションなのです。
抵当権を設定した不動産を一般に入札にかけて、落札された代金を銀行に返す、という流れになっています。

一見複雑に見えますが、競売に参加する人がやることは入札をすることだけですので、あまり構える必要はありません。
競売にかける手続きや権利の移転などはすべて裁判所がやってくれます。

ここで押さえてほしいことは、「競売にかかる物件は住宅ローンを借りて購入した物件である」ことです。
つまり、だれの家でも競売にかかる可能性があり、実際に競売にかかっている家の大半が普通の人が住んでいる御宅だということです。

競売物件は危なくないのか？　

よく「競売＝危ない」というイメージを持たれますが、実際のところどうなのか気になりますよね。
結論、6割くらいの物件は危なくない、目利きができれば99％危ない物件は避けられると実感しています。

ここで言う「危なくない」とは「落札したら問題なく使用収益できる」ということです。
※使用収益：住んだり貸し出したりすることができるという意味

つまり、競売に出ている6割ぐらいの物件は、ヤクザは絡んでないし、所有権も100％付いてくるものだということです。
所有権が一部しかない物件もあるため、こういう物件は落札してもそのまま使用収益できるわけではありません。

逆に言うと4割は「危ない物件」になるわけです。
こういう物件は落札しても使用収益ができないばかりかコストだけがかかるような”ヤバい物件”なわけです。
過去、私が出会った物件については以下の記事をご覧ください。

ヤバい競売物件・公売物件【事例集】

これまでに知った競売不動産、公売不動産のヤバさをまとめました。

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“ヤバい物件”を引かないために、つまり、6割の物件をさらに安全に狙うには、資料の読み解きや物件調査が必要になるわけです。
物件の目利きをすることで99％安全な競売物件を手に入れることができます。

もし目利きが不安、アドバイスが欲しいということであれば、以下のサービスをご利用ください。
（外部サイト”ココナラ”に飛びます）

初心者向け 競売・公売 不動産 投資相談に乗ります 損が出たら？揉め事になったら？安く買えるの？にお答えします | 株式・各種投資の相談 | ココナラ

これまで競売・公売不動産を購入してきた経験から初めての方のご質問・ご不安に関する相談にお答えします！競売や公売不動産は一般市場よりも価格が安いことが多いですが、...

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競売はお得に物件が買えるのか？

本当によくいただく質問がこれです。
結論、「お得に買えます」。
私自身、競売物件をいくつか買って、賃貸に出していますが、いずれも300万円以内で落札し、実利回り25％ほどを維持しています。
一般の不動産市場では利回り10％も行けばまあまあなパフォーマンスです。
そう考えると、競売市場がいかにお得に物件を変えるかが良くわかるはずです。

なぜ競売物件が安いかというと、以下の理由があるからです。

積算価格とは、「㎡単価×面積」というシンプルな計算式で求められる価格です。
一般市場では収益価格や取引事例を参考にした価格、つまり実勢価格に基づいて価格が決められます。
需要と供給の関係や人気、人件費や手数料など、様々な要素が価格に上乗せされているイメージです。

競売ではこうした外部要因は評価額にあまり反映されず、シンプルな積算価格が土台になっているため、評価額が安いのです。

また、二つ目の理由として”競売市場修正”がかかるためです。
これは、「競売であるという理由だけで差し引かれる修正」のことです。
通常、×0.8～×0.6されます。

この画像は実際の競売の資料（3点セットの評価書）ですが、「競売市場修正」という名目で0.7が掛けられています。
下の説明にある「不動産競売市場の特殊性」ですが、要は「一般市場と違ってますよ」というだけのことで、目利きができればあまり大きなマイナスにはなりません。
ただでさえ安い積算価格が3割引きの価格になるので一般市場よりはるかに安いのです。

3つ目の手数料がかからないという理由についてですが、競売では仲介手数料や司法書士への依頼料などがかかりません。
そもそも仲介者である不動産業者はいませんし、登記も裁判所の登記官が行ってくれます。
高額な物件では手数料だけで数百万円かかるので、競売では実質でかかるコストを圧縮することができるのです。

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【お買い得？】競売不動産の高騰についてデータをまとめてみた

競売物件の落札価格と売却基準価格の関係をデータから考察してみました。

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誰でも競売に参加できるのか？　

ここまで、競売のお得さをアピールしたため、競売に参加したくなってきた人もいるかと思います。

「私は業者じゃないし、不動産関係の資格や免許も持っていないけど…」
という方。ご安心ください。
競売はだれでも参加可能です。
※反社会勢力は除く

上記の画像、売却結果の「落札者資格」が「個人」になっています。

会社が落札した場合は「法人」となります。

このように、一般個人が入札・落札することは問題なくできます。

個人投資家が入札することもあれば、「マイホームを競売で安く買う」という目的で入札する一般個人も一定数います。

どうやって参加するのか？

では、どうやって競売に参加するかですが、保証金と入札書類を準備し、それぞれ銀行と裁判所に提出すればOKです。

競売と聞くと、マグロの競り市のように、入札会場でバシバシ価格を釣り上げて落札するというイメージを持たれるかもしれません。
裁判所の競売は、封印入札といって、「他の人の入札金額がわからないようにして、一度だけ入札ができる形式」です。
つまり、自分が「これだ！」と思う金額で一回だけ入札をし、その金額がほかのだれよりも高い場合に落札ができるということです。
入札書に入札金額を書いて封筒に封印し、他の書類とともに裁判所に提出をすれば入札完了です。
裁判所も開札期日まで、この封印された入札書を開封しません。

もう1点、上で書いた保証金についてですが、これは「売却基準価格の2割」を保証金として、指定された口座に銀行窓口から振り込む必要があります。
例えば、売却基準価格が500万円だった場合は500万円×0.2＝100万円を裁判所指定の口座に振り込みます。

保証金制度はいたずらでの入札の抑制のためだと考えられます。
落札したのに残代金（落札代金から保証金を引いた額）を納付しない場合、保証金は没収されてしまうため、無駄に高い金額での入札を繰り返すような妨害行為を抑制する意味もあります。

落札できなかった場合は、保証金は全額却ってきます。

競売参加の流れとしては以下のようになります。

大まかに、この3ステップで競売に参加ができます。
一般に思われているより簡単に参加できることがわかると思います。

より詳しい入札書類の提出方法については以下の記事をご覧ください。

入札書類を入手するには？

裁判所から競売書類を入手する方法と流れをまとめました

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競売入札書類の書き方

前回、競売の入札書類の取寄せ方を記事にしました。今回は入札書類の書き方を紹介します。慣れないと緊張したり何度も確認が必要になりますが、そんなに難しいものではありません。そもそも何を提出する必要があるのか...

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まとめ

競売は「誰でも」参加でき、「お得に」買うことができます。
住宅の質としても、もともとは一般の住宅が差し押さえられたものですので、一般市場で購入するのと何ら変わりはありません。
イメージに惑わされずに参加してみましょう。

物件の目利きさえできれば、大きな失敗の可能性はグンと減ります。
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