税金の滞納による差し押さえや国有財産の引き払い物件が公売不動産となる。参加はだれでも可能！
この記事では公売不動産について初心者向けに解説します。
似たようなものに競売不動産がありますが、そちらは別記事で解説してますのでご覧ください。
公売不動産って何？
公売不動産の話をする前に、「公売」について説明をします。
公売とは、自治体が差し押さえたり、国が引き払ったものを一般に入札にかける手続きのことです。
実は、不動産だけでなく、車や楽器、ゲーム機など実に様々なものが公売にかけられます。
上記の画像はKSIという官公庁オークションを取り仕切っているWebサイトの画像です。
車が5,000円からという驚異的な価格になっています。
実に様々なアイテムが出品されていますので、KSIのページを見ているだけでも楽しくなります。
こうしたアイテムに混じって不動産も出品されています。
これがいわゆる「公売不動産」です。
上の画像の見積価額を見て頂けると、一軒家が474,000円という破格で売りに出されています。
もちろん、いろいろな人が入札していくため、見積価額でそのまま購入できるわけではありませんが、一般市場に比べるともの凄く割安に設定されているのがわかるかと思います。
画像の左上を見てみると、「小樽市」とあります。
これは、小樽市がこの公売物件の管轄であるということを表しています。
こうした公的機関が管轄しているという意味で、公売と呼びます。
落札後は小樽市とやり取りをして手続きを進めていくことになります。
・公売は自治体、国が主催するオークション
・不動産、車、楽器、家具家電など様々なアイテムが出品されている
公売不動産は危なくないのか？
自治体が主催しているという意味では、ぼったくりや勧誘といったリスクはありません。
リスクとしては不動産に潜むリスクがあります。
①不動産の不具合は自己責任
②立ち退き手続きが大変
③値付けが不適当な場合が多い
競売でも同様ですが、まず不動産の品質や権利関係についてはすべて自己責任で処理することになります。
自治体は公売にかけられた範囲の所有権の移転と代金納付については責任を持ってやってくれますが、そこまでです。
不動産に隠れた不具合や近隣トラブルがあっても、それはすべて買い受けた落札者が何とかしなくてはいけません。
この点は競売とよく似ています。
公売の中でも、国有財産の場合は、物件によっては、下見会を行ってくれる場合があります。
所定の期日に開催されたり、事前の連絡をしてから現地を見せてもらえます。
こんな感じで、現物を見ることができますので、国有財産への入札時には積極的に参加しましょう。
ただし、案内してくれる人は不動産仲介業者ではないため、細かい質問やリスクについては責任を問えませんので、自分の目で判断するしかありません。
次に、「立退きが大変」ということについてです。
競売と同様、占有者の立退きは落札者が行うことになります。
競売と異なるのは、公売では簡易的な強制執行ができない点です。
※強制執行とは裁判所の執行官が占有者や動産を物理的に排除することです。
競売では、裁判所が主催し、占有者を立ち退かせるための裁判所の強制執行という手続きがスムーズに行えるようになっています（落札したら所有権が移り、占有者は不法侵入者であることを裁判所が認めている）。
公売では裁判所が絡んでいないため、強制執行を行わせるは、まず裁判を起こす必要があります。
この裁判で落札者の権利と占有者の不法侵入を認めさせて勝訴することで、初めて強制執行という手段が取れるのです。
当然、裁判にはお金と時間がかかるので、競売よりも立退きが大変なのです。
極力、交渉や立ち退き料の支払いで済むように、うまく立ち回ることが求められます。
最後に、「値付けが不適当」についてです。
公売の見積価額は一括換価という方法で、公売にかけられた複数の不動産をまとめて値付けをしています。
詳しい内訳は公開されていないので詳細はわからないのですが、不動産の実勢価格とかけ離れていることが多い印象です。
古い家屋が１５００万円の値段が付いたり、、、
よくわからない土地が１０万円以下だったり、、、
こんな感じで、相場観がいまいちピンと来ないのが公売です。
つまり、全然需要のない不動産が極端に高かったり、需要のある不動産が極端に安かったりするのです。
振れ幅が大きいため、高値掴みを避ける必要がありますが、掘り出し物が競売よりも見つかりやすいのが大きな特徴です。
こうしたリスク（不動産に潜むリスク、立ち退きリスク、値付けリスク）をクリアすることができれば、公売は有力な選択肢になります。
公売不動産はお得に買えるのか？
上にも書きましたが、公売は値段の振れ幅が大きく、掘り出し物が多数出品されます。
また、公売は情報が極端に少なく、３点セットのような詳細な資料がないため目利きが難しいです。
さらに、立ち退かせる方法として強制執行をしづらいということも敬遠される要因になります。
そのため、競売よりも参加者が少ないのが公売といえるでしょう。
これはつまり、落札価格が安く収まる確率が高いことを意味します。
よく言われるような「競売は高騰している」という現象が公売に関しては起こりづらく、結果的に不動産をお得に買える確率が高いといえます。
私の体感としても、公売の方が見積価額に近い金額で落札できることが多いです。
入札者数や自順位の価格が公表されているわけではないので、正確なデータではありませんが、競売よりも落札確率が高いのは確かでしょう。
結論として、公売は競売よりもさらに不動産をお得に買えるといえます。
誰でも公売に参加できるのか？
さて、お得に不動産が買える公売、自分も参加できるのかが気になりますよね？
公売はだれでも参加可能です。
※反社会勢力は除く
参加方法としては、KSIに会員登録をすることで入札に参加します。
物件の個別ページを見ると、「参加申し込み」ボタンがあるので、気に入った物件はここから参加申し込みをします。
参加申し込みボタンを押すと、入札にあたってのガイドラインが書かれていますので、画面下部の「次のステップへ」ボタンをクリックします。
最後に、申込者の情報、クレジットカードの情報を入力すれば仮申し込みが完了します。
仮申し込みが済むと、登録したメールアドレスに、仮申し込み完了のお知らせが届きます。
このメールに本登録に必要な手続きが書かれている場合がありますので、よく読みこむようにしましょう。
本登録に必要な手続きは自治体により異なり、書類の提出（陳述書や本申込書）が求められる場合があります。
入札スケジュールはきっちり決まってますので、締め切りを逃さないよう注意しましょう。
まとめ
公売は競売よりもさらにカオスですが、その分お安く不動産を購入できるチャンスもありますので、積極的に狙うといいでしょう。
情報の少なさや立ち退きに難しさも相まって、ハードルが高いイメージがありますが、その分リターンも大きいのが公売の魅力といえるでしょう。
物件の目利きさえできれば、大きな失敗の可能性はグンと減ります。
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