競売不動産とは？始め方を解説【初心者向け】 / エナクトなブログ

この記事の結論
住宅ローンが払えず差し押さえられた物件が「競売物件」です。参加は誰でも可能で、目利きさえできれば一般市場よりはるかに安く買えます。
私自身、競売でいくつかの物件を300万円以内で落札し、実利回り25%前後で賃貸に出しています。本記事では、その経験をもとに、初心者が競売で不動産投資を始められるようQ&A形式で基礎から解説します。

似たものに「公売」がありますが、公売の解説は 👉 公売不動産とは？始め方を解説をご覧ください。

競売不動産って何？

厳密には次のとおりです。

競売物件＝銀行の住宅ローンが返せず、不動産に設定された抵当権により裁判所に差し押さえられ、競売にかけられた不動産のことです。

多くの人はマイホーム購入時に住宅ローンを借ります。銀行は「貸したお金が返ってこない場合」に備えて住宅を担保にし、その担保を公的に認めてもらうために抵当権を登記します。

※登記：権利や存在を公的に証明する登録制度です。所有権・賃借権・法人の存在などが登記できます。

競売に至る流れ：住宅ローンの返済が滞っても、銀行は借り手に直接取り立てはできません（自力救済の禁止）。そこで裁判所を通し、担保の不動産を入札にかけ、落札代金を銀行に返します。この「返済のためのオークション」が競売です。

参加する人がやることは入札だけです。手続きや権利の移転はすべて裁判所が行うので、構える必要はありません。

ここで押さえてほしいのは、競売にかかるのは「普通の人が住宅ローンで買った家」だということです。誰の家でも競売になり得ますし、実際に出ている物件の大半はごく普通の住宅です。

競売物件は危なくないのか？

「競売＝危ない」というイメージは根強いですよね。

結論：6割くらいは危なくありません。目利きができれば99%、危ない物件は避けられます——というのが私の実感です。

ここでの「危なくない」は「落札したら問題なく使用収益できる（住む・貸せる）」という意味です。つまり6割の物件は、反社会的勢力も絡まず、所有権も100%付いてきます。

逆に4割は「危ない物件」です。所有権が一部しかない、落札しても使えずコストだけかかる“ヤバい物件”です。私が実際に出会った事例は 👉 ヤバい競売物件・公売物件【事例集】にまとめています。

“ヤバい物件”を避けて6割を安全に狙うには、資料の読み解きと物件調査（目利き）が必要です。ここができれば99%安全な物件を手に入れられます。

目利きが不安・アドバイスが欲しい方へ：個別物件のご相談を受け付けています（外部サイト・ココナラ）。👉 競売物件の目利き相談

競売はお得に物件が買えるのか？

とてもよくいただく質問です。

結論：お得に買えます。 私自身、競売物件を300万円以内で落札し、実利回り25%前後を維持しています。一般の不動産市場では利回り10%も出ればまあまあなので、競売市場がいかにお得かがわかると思います。

競売物件が安いのには、次の3つの理由があります。

#	安い理由	中身
①	積算価格ベース	「㎡単価×面積」で機械的に算出。一般市場のような人気・需給・手数料の上乗せが乗りません
②	競売市場修正	「競売である」というだけで評価額に×0.8〜×0.6の修正。実資料でも0.7が掛かっていました
③	手数料がかからない	仲介手数料・司法書士料が不要。仲介業者はおらず、登記は裁判所の登記官が行います

①について。一般市場は収益価格や取引事例を参考にした実勢価格で決まり、需給・人気・人件費・手数料など様々な要素が価格に上乗せされます。競売はそうした外部要因が反映されにくく、シンプルな積算価格が土台なので、そもそも評価額が安いのです。

②の「競売市場修正」は、競売であるという理由だけで差し引かれる修正です（通常 ×0.8〜×0.6）。実際の3点セット（評価書）でも「不動産競売市場の特殊性」を理由に0.7が掛けられていました。要は「一般市場と違いますよ」というだけで、目利きができれば大きなマイナスにはなりません。ただでさえ安い積算価格がさらに3割引きになるので、一般市場よりはるかに安いのです。

③について。競売では仲介手数料や司法書士への依頼料がかかりません。高額物件では手数料だけで数百万円かかることもあるため、実コストを大きく圧縮できます。

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