客付けはジモティー、保証会社はCasaの家主ダイレクト
今回の競売物件
無事に客付けまでできたのでまとめです。
・落札時期 ２０２１年１１月
・客付け時期 ２０２２年３月
・築３１年
・戸建て（土地１１０平米、建物４０平米＋３８平米の２階建て）
・非線引き区域＜br＞ ・傾き、シロアリ被害、雨漏りあり
外壁の状態は良かったのですが、いかんせん川沿いで湿気が酷く、過去にはシロアリに食われていたであろう痕跡がありました。
床は腐食し、根太や大引き（床下の骨組み）もスカスカの状態でした。
基礎や床の強度は安全にかかわるものですので、大工さんにお願いし、床（＋壁の補強）をしてもらいました。
とまあ、結構な手をかけまして、１階部分はほぼすべてリフォームしました。
かかった時間は約４か月、実働日数は約３５日、費用は約９０万円でした。
自主管理大家の客付け方法
物件をリフォームして住める状態になったら客付けをしなくてはいけません。
客付けの方法として代表的なものは以下。
・ウチコミ
・ECHOES
・ジモティー
最もポピュラーなのが「不動産仲介業者へ客付けを依頼する」方法です。
一般によく見られる不動産ポータルサイト（SUUMOやAt Home）に物件を掲載するのは、こうしたサイトと契約している不動産会社だけです。
大家が自分の物件をポータルサイトに掲載するには、不動産仲介業者に客付けの依頼をする必要があります。（客付け成立時に家賃に応じて報酬を支払います）
今回の物件は周りに不動産仲介業者いないような立地で、問い合わせましたがあまり熱心ではなかったために、見送りました。
そこで、その他の方法で客付けをしました。
同時並行で進めていたのですが、まずは「ウチコミ」です。
・入居者に仲介手数料はかからない
・大家が写真やPR文を作成できる
・閲覧数などの反響が確認できる
・入居希望者とのやり取りは大家が行う
・内見や契約はウチコミエージェント（仲介業者）が行う
・成約時には大家がウチコミエージェントに家賃１か月分の報酬を支払う
ウチコミは使い勝手が良く、反響も毎日更新されるたり、大家自ら入居者にアピールできる点が優れています。
欠点としては、ウチコミ自体に知名度が低く、サイトの閲覧数が絶対的に少ないことです。
たいていはSUUMO,At Home, HOMESといったポータルサイトで調べるため、これらのポータルサイトに掲載することが有効です。
そこで、大家が直接的にポータルサイトに掲載することができるサービスを利用しました。
それが「ECHOES」です。
・3大ポータルサイトに掲載できる
・費用は3300円/30日間の掲載
・閲覧数や問い合わせ数などの反響がわかる
・閲覧数が圧倒的に多い
・内見は大東建託が行う
自分の物件がSUUMOなどのポータルサイトに載っている様子を見るのは感慨深いものがあります。が、欠点としては、反響が1週間に1回しか更新されないこと、内見の結果を知るには内見を担当した業者の入力を待つか、ECHOESに電話で問い合わせ（催促）する必要があることです。
詳しいECHOESの特徴は以下の記事を参照してください。
最後に「ジモティー」です。
いわずと知れた個人間取引のためのサービスで、不動産も取り扱っているのです。
・無料で客付けができる
・写真やPR文章を自分で掲載できる
・反響が確認できる
・入居者対応や契約は自分で行う必要がある
欠点としては、ジモティーのユーザーの質が低く、すべての責任は大家がとらなければいけないことです。
ジモティーは最初は無料での取引が主体であったため、現在でも無料や低価格での取引が多く、それを期待しているユーザーが多いのです。
また、自由な個人間取引ですので、社会通念上の礼儀や約束の履行などもほとんど保証されません。
問い合わせだけして、レスポンスしたら音沙汰なし、なんてこともしょっちゅうありますし、内見の約束をすっぽかされることも日常茶飯事です。
とはいえ、これだけのリスクを背負う分、客付けの手数料がかからないと考えれば納得できます。
今回の競売物件も結果的にジモティーからの問い合わせで成約に結び付きました。
自主管理大家にとってはジモティーは有力な集客ツールになるのです。
保証会社への申し込み方法
自主管理大家の悩みの種は「保証会社への申し込みの選択肢が少ない」ことです。
保証会社は従来の連帯保証人の役割を担う会社で、入居者の家賃滞納の補填や立ち退き業務を請け負います。
連帯保証人よりも素早く確実にトラブル対応をしてくれるので、現代の賃貸運営では必須の存在になっているのが保証会社なのです。
ところが、この保証会社の多くは「不動産会社からの申し込み」しか対応してくれないものが多いです。
つまり、大家が自ら入居者を見つけて、大家が保証会社に保証を依頼する、というのを受け付けてくれないのです。
かといって、保証会社をつけずに賃貸運営するのは非常に危険です。
そこで、大家が直接申し込める保証会社を探したのですが、現在「Casa」と「4c’s」が対応しています。
私が利用した感覚としては、Casaの方が入居者の審査が厳しめで、保証が手厚く保証料が安い、4c’sは審査が緩い（退職していても審査に通ったことがあります）分、保証料が高い、という気がします。
今回の競売物件では、入居希望者は定職についていましたのでCasaの「家主ダイレクト」に申し込みました。
（４c’sの利用に関しては以下の記事を参照してください）
申し込みは会員登録をしてから、「新規保証申し込み」→「オーナー様が手続き」から行います。
すると、申込の流れを説明したページに飛び、「申込書をダウンロードする」というリンクがあるので、クリックします。
Zipファイルで申込書類がダウンロードできますので、そのうちの申込書に大家と入居者が必要事項を記入して同ページからアップロードします。
画像ファイルでもアップロードできますので、大家が記入して画像を入居者に送信、入居者がそれを印刷して記入したものを再度撮影して大家に送信、という風にすればよいでしょう。
申込書と入居者の本人確認書類の画像をアップロードすると審査が開始されます。
審査は土日祝でも対応しており、アップロードから3時間くらいで審査結果が送られてきます。
すぐに結果がわかるのはいいですね。
この審査通過後に、保証会社と入居者が契約を行います。
会員メニューの「保証契約書作成」から保証契約書のpdfファイルをダウンロードし、入居者の捺印をもらいます。
私は、pdfファイルを入居者に送信し、印刷、捺印、保証会社への送付をお願いしました。
（送付先は〒163-0230 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル30F 株式会社Casa 事務課宛）
保証契約書が保証会社に受理されたら無事に保証が開始されます。
(タイミングによっては最初に1，2か月の家賃は大家が回収する必要があります）
いかがでしたでしょうか。
自分で客付け、保証会社の申し込みの方法を知っていると不動産賃貸経営の幅が広がります。
今後も有益・実務的な情報を発信してまいりますので、ぜひご覧になっていってください！
コメント