まずは、今回手放した不動産の情報です。

土地のみ
所在地：静岡の別荘地
広さ：約1500㎡
状態：雑草、樹木が繁茂し、傾斜があるので、建物を建てるには造成が必要。困った点：別荘なので管理費が年間4万円ほど、固定資産税が年間8万円ほどかかる。別荘地なので自己使用のみしかできず、賃貸や民泊ができない。

典型的な売れない別荘地物件で、しかも樹木で覆われ、傾斜があるという、そのままでは到底利用できない状態です。

↑雑草が繁茂し過ぎて敷地に入るのもためらわれる…

↑どう見ても森です。本当にありがとうございました。

こんな有様なので、売却しようにも買い手がつかず、1年以上ポータルサイトで売却募集していましたが、問い合わせ、買い手は0でした。

この土地について、不動産業者さんも「傾斜があって造成する必要があるから、そうすると費用がどれくらいかかるか見えづらいんだよね～（だから買い手がつかない）」と半ばあきらめ気味でした。

訳アリ物件を取り扱っている不動産業者さんにも相談したんですが、「管理費と固定資産税の負担が生じるので150万円支払えば引き取ってあげますよ」といわれる始末でした。
不動産を手放すのに、さらに3桁万円のお金を支払う必要があると、一時絶望しました。

みんなの0円物件とは？

そんな中、無償で不動産の取引ができるサービス「みんなの0円物件」（通称「みん０」）を使って募集をしてみました。
このサービスは不動産仲介業者が入ることなく、個人間で不動産を譲渡できるポータルサイトです。
基本的に売買価格は0円で、「利益は出ない代わりに不動産を手放せる」というコンセプトで、ここ5年ほどで急速に利用者が増えています。

物件の掲載費用は0円で、自分で所有権移転の手続きを済ませれば実費のみで譲渡が完結します。
専門家に依頼することもでき、こちらは成約時に165,000円を支払います。

冒頭で紹介した厄介な別荘地物件ですが、みん０で無事に譲渡することができました。
もちろん3桁万円なんて処分費用は不要でした！
ここからは具体的な譲渡手順について解説します。

具体的な譲渡手順

手順の全体像は↓です。

①掲載依頼
②掲載に必要な書類をメール
③応募者と連絡、譲渡条件の調整
④譲渡に必要な書類の送付
⑤相手方の登記完了を待つ

①掲載依頼

みん０のサイトの「物件をあげたい方へ」のページにアクセスし、注意事項を読んだうえで、掲載申し込みフォームから掲載を依頼します。
この時点では詳しい書類等は不要で、物件の簡易的な情報（所在地、面積、使用状況など）だけで提出可能です。

数日すると担当者の方から連絡が来ます。

②掲載に必要な書類をメール

メールにはプランの確認（自分でやる0円プランかお任せプランか）、必要書類の案内が記載されています。
必須なのは固定資産税課税証明書だけですが、詳細が分かった方が応募者も増えるため、できるだけ下記の任意書類も添付します。

・登記簿謄本
・登記識別情報または権利証
・現地の写真（多いほうが良い）
・不動産業者の募集ページ
・管理規約や付随資料（通行権覚書など）

これらの書類を送付後約1週間ほどで、物件の募集ページを作成してくれます。
募集ページを確認し問題が無ければ、その募集ページが公開され、応募者から連絡が来ることになります。

③応募者と連絡、譲渡条件の調整

物件の募集ページが公開されると、それを見て取得に興味を持った方が応募をしてきます。
応募が来ると、その情報は事務局を経由し、登録したメールアドレスに自動で転送されます。

↑の画像のように、応募者の氏名、連絡先、応募の動機などが記載されていますので、「この人になら譲渡の話を進めてもよい」と思ったら記載の相手方メールアドレスに連絡を入れます。
ここから先は個人間の直接のやり取りなので、トラブルにならないよう慎重に、礼儀正しく振舞いましょう。

ちなみに、【お問い合わせ内容】に力を入れているメール（「頂いた不動産でこんなことしたい！」「こういう理由で必要です！」）とそうでないメール（空欄や「取得希望です」のみ）が混在してましたが、やはり力の入った応募の方に傾きますね。

中には「10万円で売ってほしい」などの譲渡額の提示もあります。
個人間売買なので条件が折り合えば問題はないので、ここら辺はケースバイケースになります。

私の物件は「保護犬と老後を過ごしたい」という方に2万円でお譲りすることとなりました。

みん0を利用する前は「最悪100万円くらいかけて手放すのか…」と絶望してましたが、ふたを開けてみたら「譲ってほしい！」という応募が22件もありました！

別荘地、管理費がかかる、造成必須、樹木が生い茂っているという、いろんな欠点のある土地でしたが、それでもこれだけ引く手数多なんだとビックリしました。

④譲渡に必要な書類の送付

譲渡相手が決まったら、あらためて譲渡条件を確認し、今後の手続きの流れを伝えます。
私が提示した譲渡条件は以下の3点です。

・譲渡対価2万円と、固定資産税の年額を譲渡日で日割り計算した金額を、書類送付前に振り込んでもらう。
・敷地内の植栽の伐採・撤去は、譲受人側で行う。
・譲渡にかかる諸費用（司法書士報酬、登録免許税など）は全て譲受人側の負担とする。

相手方と条件について合意できたら、売買契約書を取り交わし、譲渡代金の振り込みを確認後、登記に必要な書類一式を相手方へ郵送します。

※ 通常の不動産取引では、代金支払いと書類（権利証など）の受け渡しは同時に行われます。今回は個人間取引で譲渡額も少額だったため、信頼関係に基づきこの手順を取りました。高額な取引や不安な場合は、司法書士に立ち会ってもらうなどの方法を検討しましょう。

・売買契約書（2部作成し、相手に署名捺印後1部返送してもらう）
・固定資産税等精算に関する覚書（同上）
・登記委任状（相手方が登記手続きをするために必要）
・固定資産評価証明書の取得に必要な委任状
・印鑑証明書（発行3ヶ月以内のもの）
・住民票・身分証明書（運転免許証など）のコピー
・登記識別情報通知書

これらの書類があれば、買主（譲受人）側で所有権移転登記の手続きを進めることができます。

⑤相手方の登記完了を待ち、みん0に報告

書類郵送後、相手方で登記手続きが完了すれば、晴れて不動産の譲渡は完了です！
肩の荷が下り、厄介な不動産を手放せた解放感は格別でした。

相手方には、登記が完了したら連絡をもらえるよう事前に伝えておきましょう。完了連絡を受けたら、感謝の気持ちを伝えることも忘れずに。

最後に、みん０の事務局に譲渡相手の氏名をお伝えすれば手続き完了です。

注意点

実際にみん０を利用してみて、いくつか注意点と感じたこともありました。

・応募者から直接連絡が来る場合がある

応募者にはこちらの連絡先（メールアドレス・電話番号）が伝わるため、個別に電話などで連絡してくる方もいました。対応が煩雑にならないよう、私はメールでの問い合わせには、以下のような定型文で一度返信し、検討後に連絡する形をとりました。

「この度はお問い合わせ頂きありがとうございます。現在、多数の方からご応募いただいております。慎重に検討の上、譲渡手続きに進ませていただく方には、追ってこちらからご連絡いたしますので、今しばらくお待ちいただけますと幸いです。」

返信テンプレ例

電話で連絡があった場合も、「現在メールにて対応させていただいております」と伝え、早めに切り上げていました。

・譲渡条件は明確に、毅然と伝える

個人間のやり取りだからこそ、譲渡の条件（費用負担、現状有姿での引き渡しなど）は最初に明確に提示し、合意しておくことが重要です。曖昧な点を残すと、後々のトラブルにつながりかねません。

少し手間だと感じる部分もありましたが、応募者の方々の様々な動機や熱意に触れることができ、自分がもし物件を探す立場になったら、どうアピールすれば選ばれやすいか、という視点も得られたのは良い経験でした。

最後に：諦める前に、選択肢を探してみよう

最後に、どうしようもない不動産を抱えて困っている方へ。
世の中には「訳あり物件、高値で買い取ります！」と謳う業者もいますが、実際には固定資産税や管理費がかかることなどを理由に、法外とも思える引き取り料を請求されるケースも少なくありません。

私も相談した際、「このまま何年も持ち続けるのは経済的にも精神的にも負担でしょう。ここで弊社に引き取り料を支払って、スッキリ手放しませんか？」といった、あたかもこちらの身を案じているかのようなセールストークを受けました。
しかし、彼らは不動産業者のネットワークを駆使して転売する算段があるにも関わらず、高額な手数料を要求してくるのです。

一方で、世の中には多様なニーズがあります。 あなたにとって不要で負担でしかない不動産も、他の誰かにとっては「まさに探していた物件」「魅力的な条件」と映ることがあります。

最近では、相続で遠方の不動産を取得し、管理に困っているという話をよく耳にします。もしあなたが同じような悩みを抱えているなら、諦めて高額な処分費用を支払う前に、「みんなの0円物件」のような、使う人の立場に立ったサービスを探してみてはいかがでしょうか。

この記事が、不要な不動産の処分に悩む方にとって、少しでも希望や解決のヒントとなれば幸いです！

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洗濯乾燥機が回らなくなった話

我が家では家事の負担を減らすためにPanasonicのNA-VX700BLという乾燥機能付きのドラム式洗濯機を使っています。

（「きったな…」と思った方、その通りです）

特に、乾燥機能を多用しており、干す手間がかからないので本当に助かっています。
ところが乾燥に必要なドラムの回転機能、一番壊れやすいんですよね。。。

ドラム式洗濯乾燥機を多用していると、だんだんと回転の音が大きくなったり、がたつきが大きくなったりというような、という予兆があります。

ある日、乾燥機能を使おうとスタートしたら、突然うんともすんとも言わない。
正常だったら、ゴウンゴウンと回りだすんですが、それが無い。。。
色々試してみると、症状として下記のようなものがみられました。

・電源は入る
・注水機能や排水機能は正常
・ドラムの回転に関するところだけ動かない

我が家の洗濯機の異常症状

回転機能の異常についてネットで調べてみると、よくある症状として対応が動画付きで紹介されていました。
原因としては、モーターの回転を洗濯槽に伝えるVベルトというものが外れている、というものでした。
Vベルトというのは↓の画像のような溝の入ったゴムのベルトです。

（画像はYahooショッピングから転載）

これが本体の背面部分にあるモーターの軸と洗濯槽のドラムに引っ掛かってるのですが、使っているうちに摩耗してずれていき、最終的に外れてしまうんですね。
モーターは回ってるのに、その回転がＶベルトを介して洗濯槽に伝わっていなかったために、洗濯機が回転しなかったんですね。

というわけで、Ｖベルトが外れているか確認したところ、まさにＶベルトが外れてました。
新品のＶベルトを付けなおして、起動したらきちんと回転しました！

簡単に交換の手順を載せておきますね。
（プラスドライバー、マイナスドライバーが必要です）

①洗濯機につながっている水栓を止水する
②水栓とつながっているホース、コンセント、接地線を外す
③洗濯機の背面が見える位置に動かす
④洗濯機背面のパネルを止めているネジを外す
⑤Ｖベルトが外れているか確認する
⑥洗濯機の型番から適合するＶベルトを購入する（確信がある場合は洗濯機を動かす前に買っておく）
⑦新品のＶベルトをモーター側と洗濯槽側に引っ掛けなおす
⑧パネルをネジで止めなおす
⑨洗濯機をもとの場所へ戻してホース、コンセント、設置線をつなげる
⑩止水栓を開けて洗濯機が稼働するか確認する

Ｖベルト交換手順

私はＶベルトを楽天で購入しました。

【楽天市場】【在庫あり】パナソニック 洗濯乾燥機用Vベルト AXW0412A6700：ルクス

定形外郵便またはメール便。【在庫あり】パナソニック 洗濯乾燥機用Vベルト AXW0412A6700

item.rakuten.co.jp

実際の交換にかかった時間は15分ほどで、部品を所定の位置にはめたり外したりするだけなので未経験でも簡単にできます。

我が家の洗濯機（PanasonicのNA-VX700BL）は12万円ぐらいする機種で、Vベルトが原因で2回不調に陥りました。
毎回買い替えたり修理を依頼していたら数万円から20万円ほど損していたことになります。

自分で工夫し試すことを厭わない

この記事で伝えたいことは「ちょっと調べて試行錯誤することで、大きな成果を出すこともできる」ということです。
洗濯機のような大型家電が不調になると、手に負えないようなことが起きているのかと不安になりますよね。
しかし、今回紹介した外れたVベルトをはめなおすだけのように、ちょっと手を動かすだけで直ることが往々にしてあります。

これを、初めから「自分には手に負えない、何か起こったら嫌だから」といって買い替えたりすることは非常にもったいないことです。
始めは誰でもわからないし、何もできないものです。

「できないことを楽しみ、できるようになることを喜ぶ」マインドがあれば金銭的にも精神的にもとても人生楽になると信じています。

今回は洗濯機という我が家の具体例をお話ししましたが、こうしたマインドを持っていただき、皆さんの家の家具家電が壊れた時にはちょっと自分でいじってみましょう。
直れば儲けもの、直らなくても損はしないし、色々調べて動いた知識と経験が得られます。

もちろん、危険なことや誰かの迷惑になるようなことは避けなければいけませんが、自分が疲れたりちょっと損をする程度のことであればどんどんやることをお勧めします。
皆さんには疲れから回復する能力も、損した金額以上に稼ぐ能力も備わっています。
一緒に、できないことを楽しみ、できるようになることを喜びましょう！

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この記事では、不動産投資の特徴や一般的な手法を紹介し、不動産投資を始めるべきか否か、やるとしたらどのような方法が適しているかを説明します。
※イメージしやすいように不動産「投資」という言葉を使っていますが、中身は事業としての不動産「賃貸経営」を指しています。賃貸経営の経営方針により手間のかかり具合を調整できるので、株式投資に近いくらい手間を少なくできますが、その分収益性が下がります。経営判断として、投資運用のようにしている、ということです。

そもそも不動産投資をやるべきか？

下記のチャートを参考に判断してみて下さい。

不動産投資は一般的な副業とは異なり、200万円以上の元手が必要です。
そのため、不動産投資に回せる資金が確保できていないとそもそも始めることができません。
余剰資金がない場合には、生活防衛資金とは別に元手を貯める必要があります。

続いて、安定したストック収入が欲しいかどうかを考えます。

ストック収入とは収益源から定期的に生み出される現金のことです。
例：ブログの売上、YouTubeの収益、高配当株の配当など

不動産賃貸経営では、賃貸収入という形で毎月の家賃から諸経費（税金、火災保険料、管理費、修繕積立金）を引いた額が手元に残ります。
家賃を生み出した後も、入居者が借り続けてくれる限りは賃貸収入が入るため、典型的なストック収入といえます。

ストック収入の最大のメリットは、ストック収入が発生する状態を作った後は、追加で何かしなくても収入が入り続けることです。
つまり、入居者が入った時から退去するまでは特に何もしなくても家賃収入が入り続けます。
そのため、賃貸収入分のお金を得るためのリソースを他のことに回せます。
リソースは余暇として使うもよし、別のビジネスに使うもよしということで、自分のしたいことに時間と体力を残しておけます。

よくストック収入と並べられる「フロー収入」は、これは自分が働いた分が収入となるため、即金性のある反面、フロー収入を生み出す労働に常にリソースを注ぐ必要があります。
これらのことから、「ストック収入で生活基盤を安定させ、他のリソースは攻めに使う」、「働く時間を減らしたい」という方は、ストック収入の代表である不動産賃貸経営と相性が良いといえます。

では、他にもストック収入を生むものはあるのに、なぜ不動産賃貸経営なのでしょうか？
それは、再現性・利回りが比較的高いからです。

不動産投資の再現性

まず、再現性についてですが、不動産賃貸業が昔からある産業であり、収益モデルが確立しています。
不動産賃貸業の収益モデルは「買って、直して、貸す」というシンプルなサイクルです。
誰がやってもこのサイクルは変わりません。
しかも、このサイクルを回すためのシステムが市場に整っており、誰でも利用できます。
これは不動産業者さんやリフォーム業者さんのことを指しており、物件のオーナーが労働を外注することを前提に様々なシステムがすでにできあがっているのです。
つまり、不動産投資ではストック収入を得る収益モデルがシンプルで、しかもその収益モデルを回すことは外注ができる基盤があるのです。

世の中の不動産の多くが、親世代から相続され、相続された物件が賃貸に回されて収益を生み続ける、というのは本当によくあることです。
しかし、物件を相続した子世代のほとんどは不動産賃貸業をやっていたわけでも、才能があったわけでもありません。
それでも、相続物件で賃貸経営が回っているのは、不動産賃貸経営のシンプルな仕組みと外注するシステムのおかげ、つまりは高い再現性のおかげといえます。
（この状況を利用して相続した素人をだます業者も多いので、守る力は本当に大事ですね）

不動産投資の利回り

次に利回りの高さですが、不動産投資では株式投資の一般的な利回りである4～7％を上回ることが可能です。
不動産投資の手法によっては表面上の利回りが1～4％と低いこともありますが、実際には融資を利用していることが多く、元手に対するストック収入利回りは非常に高いです。
こうした不動産投資の利回りの高さは、株式投資より市場の厚みが低いことと、コントロールできる要素の多さによるものだと思います。

不動産投資は必要な知識量や元手の大きさが必要であることから、株式投資よりも参入者が少ないです。
その反面、誰しも「家」には住んでいる、つまりほとんどの人は不動産を利用する側であり、需要対して供給者が圧倒的に少ないといえます。
その結果、不動産を手放したい人が多く、取得したい人が少ないために不動産の取得は割安に行いやすく、逆に家賃は供給者側に利するように高めに設定しやすい形になります。

また、不動産投資では株式投資と違って、所有者がコントロールできる要素が非常に多いです。
収益モデルの「買って、直して、貸す」プロセスのどの段階でも投資家自身の工夫で収益性を改善する余地があります。
例えば、買うときに指値や競売を利用して費用を抑えることができます。
他にも、直す際に自分で修繕（DIY）したり、逆に豪華な設備をつけることで高く貸すといった工夫ができます。
家賃設定も所有者が決められるため、自分の納得する利回りになるように家賃を設定できます（もちろん借りてくれないと意味はないですが）。

こうした、投資した個人の工夫により利回りを上げられるという特徴は株式投資にはありません。
逆に言うと、工夫すべき部分や意思決定を業者任せにするほど利回りは落ちてしまいます。
そのため、都度判断や工夫をし続けたくない、利回りよりも気軽さをとりたい、という方は高配当株のようなストック収入のほうが向いているといえます。

以上のことから、数あるストック収入の中でも特に不動産投資が優れた手法であること、向き不向きがあることがわかります。
上で紹介したチャートをもう一度見てみましょう。

「不動産投資に興味はあるけどやった方が良いのかよくわからない」という漠然とした状態の方は、このチャートを参考にしてみてくださいね。

どの手法でやるか？

「不動産投資をやってみたい」となった場合に、どのような手法でやるのかを決める必要があります。
エリア、物件の種類、規模、価格帯、融資を引くか、リフォームをどこまでするか、管理方法など、多くの要素があります。
しかし、これらはあくまで投資目的をかなえるための要素でしかなく、投資目的に合った手法かどうかが重要です（他の投資でも一緒ですね）。

ここでは、投資期間と目標のストック収入の観点からチャートを見てみましょう。

まずは、目標のストック収入をどれくらいの期間で得たいかを考えます。

物件規模

不動産投資の話では、よくレバレッジ、つまり銀行から資金を借りて（融資を引いて）、持っている資金以上の物件を取引する話が出てきます。
レバレッジにより、物件のグレードや規模を大きくすることができるため、「不動産投資ではレバレッジを引く方が良い」、「融資を引かないと（不動産投資の）意味がない」、という意見があります。

しかしながら、レバレッジを引くためには下記の要素を満たす必要があります。

・銀行から見て収益性のある不動産を見つけられる
・属性が良い（安定した職業、高年収）
・銀行との信頼関係構築のための努力ができる
・返済に耐えられる資金計画

融資を引くのに必要な要素

逆に、物件がなければ、属性が良くなければ、銀行との付き合いがうまくできなければ、返済に耐えられなければレバレッジを利用した不動産投資はそうそう成立しません。
レバレッジは大きなリスクのある選択肢ということです。

レバレッジのリスクに対するリターンとしては、規模の大きい取引ができるということです。
具体的には、1,000万円の投資資金で戸建て1つに投資するか、
レバレッジをかけて1億円のアパートに投資するか、という違いです。
戸建てでは月10万円（年間120万円、利回り12％）の家賃収入、
アパートでは月50万円（年間600万円、利回り6％）
アパートでは、融資の返済分があるため利回りが落ちますが、収益の絶対額が戸建てよりも大きいです。
１つの物件に投資するということは同じでも、レバレッジをかけられるのならば、それを利用した方が短期間で大きなストック収入を作れます。

融資を引いて購入するのであれば、戸建てではなく一棟もの（アパートやマンションの一室ではなく建物全部）を狙うことになります。
また、将来性を考えると地方の物件よりも都市部の、それも駅から近い物件がよいでしょう。

そのなかでも、一番早く収益が得られるのはオーナーチェンジ物件です。
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる（家賃収入が発生している）物件を購入し、購入と同時に自分が借主となるような物件のことです。
入居者付きの物件なので、購入後にリフォームや入居付けをすることなく家賃収入が得られます。

そんな物件があるならなぜみんな買わないの？となるかもしれませんが、オーナーチェンジ物件には物件価格が割高というデメリットもあるからです。
前オーナーも不動産賃貸経営をしている投資家であり、利回りから計算した物件価格を設定することが多いです。
この場合、実需物件（居住のためのマイホーム）よりも価格設定がシビアであり、またオーナーチェンジ物件は人気があるため値引き交渉がしづらく、結果的に割高になることが多いのです。

色々なリスクや難しさがあるものの、融資やオーナーチェンジ物件を活用することで、比較的短時間でストック収入を形成できます。

続いて、ストック収入を作るのに、コツコツと長時間かけられる場合です。
このような場合は、規模の大きな物件ではなく区分（マンション、アパートの1室）や戸建て物件が選択肢に入ります。

エリアや築年数にもよりますが、1,000万円以内で、融資を引かずとも賃貸経営を行える価格帯です。
比較的小ぶりの物件を1つずつ積み上げていき、ストック収入を増やしていくやり方です。
銀行とのやり取りや返済のプレッシャーもないため、自分のペースで色々試しながら進めていくことができます。
例えば、物件を1つ貸し出し、家賃収入が月7万円だったとすると、年間84万円、諸経費を差し引いて残りは60万円ほどになります。
1年間で1つずつ物件を買うと、ストック収入は2年目に120万円、3年目に360万円、、、といった感じで、数年でサラリーマンの給与年収に匹敵することになります。
「数年かけてじっくりとサイドFIREに向かいたい」、「手堅くストック収入を作りたい」という方には小規模から始めるのが合っているといえます。

物件の種類とエリア

規模感を確かめた後は、次に物件の種類を決めます。
物件の種類とは、区分なのか一戸建てなのかということです。

区分：維持費用が高い、数が多い、賃貸時の競合も多い、立地が良い
一戸建て：修繕費用が高め、数が少ない、競合は少ない、立地が悪い

区分とは、集合住宅の一室のことで、マンションや団地の一部屋のことです。
土地がついてこない、管理費や修繕積立金といった固定支出がかかるなどの弱みがあります。
強みとしては小ぶりなため価格が安い、面積が小さい傾向にあるため修繕費用や火災保険料が抑えやすい、立地の良い建物が多く、流動性が高いといった点が挙げられます。

都市部、駅近エリアでも比較的安価に取得でき、取引数も多いため、都市部で不動産投資をする場合には区分が選択肢の一つになります。

続いて一戸建ての特徴です。
一戸建ては土地がついてくる、庭や駐車場が確保できる、賃貸での競合が少ないという強みがあります。
逆に、駅から離れた立地であることが多い、リフォーム費用がかさみやすい、火災保険料が高いといった弱みがあります。

駅からの距離にこだわらない車を利用する層、ファミリー層の入居付けに強く、区分よりも自由にリフォームができるため、独自色を出しやすいです。
自身が都市郊外で活動している場合には、一戸建てが有力な候補になります。

物件の種類とも関連しますが、投資エリアについてはざっくり都市部かそれ以外のエリアなのかという分け方ができます。
一般的に、都市部のほうが物件価格が高いが家賃も高く需要も大きい、
それ以外のエリアは物件価格が安いが、家賃も安く需要もまばら、という傾向です。

どちらがいいのかは投資できる資金の大きさだけでなく、ご自身の活動エリアからも考える必要があります。
東京都に住みながら、地方エリア、例えば岐阜県（一例です）の物件を買うのは非常に難しいです。
逆に岐阜県から都市部、東京都内の物件を買うのも難しいでしょう。
この場合は、東京都からであれば、西東京や埼玉西部エリアを狙う、岐阜からであれば、岐阜市内や名古屋を狙うといった方が現実的です。

距離が遠いと、それだけ物件の確認や土地勘の把握が難しく、修繕や入居付けも難易度が上がります。
どうしても外注に頼ることになるので収益が悪化しやすくなってしまうのです。

一番良いのは、自身の活動エリアから近く、物件価格が安く、高く貸せるところの物件となります。

こうした各要素のバランスをとりながら購入の判断をするのが不動産投資の最大の胆といえます。
どの要素も100点満点を狙うあまりに購入に踏み切れない方も多いため、購入の判断が最初の関門といえるでしょう。

不動産投資における築年数

不動産は現物資産であるため、築年数による劣化や維持修繕の程度も重要な要素になります。
築浅と築古、どちらも一長一短があります。

築浅のメリット：不具合が少ない、耐震性能が高い、賃貸物件として人気がある、融資が引きやすい
築浅のデメリット、物件価格が高い、建物価格を自分が負担することになる、購入希望者が多い

築古のメリット：建物価値が小さく、土地の値段で買える、競合が少ない
築古のデメリット：融資が引きづらい、リフォームに手がかかる、耐震性能が低い

総じて、コストが高い分安定して運用できるのが築浅、コストを抑えられる分、修繕に力を入れる必要があるのが築古、という感じです。

築古の建物は利用価値がある（＝賃貸に出せる）のに、建物の経済的・法律的な価値は0とみなされることが多く、このギャップを利用して高利回りを実現しやすいです。
リフォームする箇所が多いということは、逆に言うとその建物の状態に詳しくなれたり、大胆なリフォームもしやすいというメリットにもつながります。

こうした理由から、築古物件はストック収入形成の初期段階では有力な選択肢だと思います。
自分が動く時間や手間が取れないといった理由がない限りは、多少遠くても築古の戸建てから始めるのが個人的なおすすめです。

もう一度、フローチャートを振りかえってみましょう。

不動産投資には本当に様々な手法がありますが、どこから手を付けるべきから人によりさまざまな解答が考えられます。
とはいえ、すべての手法を網羅的に試すことも現実的に難しいため、本記事のチャートを参考に手法を絞り込むとよいでしょう。

まとめ

この記事では、不動産投資をやるべきか、どのような手法で始めるかについて、チャートを紹介しながら解説しました。
賃貸経営の第一歩として、これらのチャートを参考にしながらご自身の投資目的や環境から適した手法をぜひ見つけてみてください！

※不動産投資はリスクのあるもので、本記事は利益を確約するものではありません。最終判断はご自身の責任の下で行うようご留意ください。
また、本記事では一般的な手法の概要を紹介したに過ぎず、より詳細については別途ご自身でご確認ください。

The post 【初心者向け】不動産投資のやった方が良いのか？何から始めればいいのか？ first appeared on エナクトなブログ.

この度管理会社を入れてみたのですが、そこ経由で入れる保証会社が優れた保障内容だったので今後は管理会社を積極的に入れていきたいと考えています。

管理手数料5％取られても惜しくないくらいのインパクトですね。
それはずばり「原状回復費用の上限なしの保証」です。

たいていの保証会社は原状回復費用を賃料の2か月分にしているところが多いです。
大家が直接加入できる保証会社としてCasaや4c’sがありますが、これらは2か月分までしか原状回復費用を出してくれません。

築古戸建てで、そこまで家賃も高額ではないため、入居者の過失による修繕があっても手出しになってしまうことがほとんどでした。

特に私の賃貸はペット可なのでハウスクリーニング費用だけで家賃2か月分を超えてしまう場合が多く、悩みの種でした。
そういう大家さんにとって、原状回復費用の上限なしというのはすごく心強いのです。
難点はあんしん保証が不動産業者や管理業者経由でないと加入できないという点でしょう。

管理手数料取られるのは個人大家からすると痛いコストですが、数年後の大きな修繕費の積み立てと思えば必要経費と割り切れます。

ということで今回は保証会社のおすすめでした。

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・残置物撤去→外注し、販売をしてもらい売り上げの一部をそのまま報酬にしてもらう
・清掃
・畳のクッションフロア化→6㎝の厚みの畳を4.5㎝角の角材＋12mmのベニヤ、1.4㎜のクッションフロアに張替え
水回りの床の増し張り→床がふわつくのでベニヤを上張り＋クッションフロア。建具が干渉する場合は建具を調整
・雨どいの破損個所を補修
・浴室の水栓、配管増設

今回も遠方なので外注を絡めながらのんびりやりたいと思います。
駐車場がたくさんとれる広い敷地があるので、入居付けが始まれば早く埋まると思います！

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埼玉県飯能市の戸建てに入居していた方が2024年3月末に退去しました。
その後、クリーニング、壁紙のクロスメイクをして賃料を1万円ほど上げて募集していました。
なかなか反響がなく、フリーレントをつけたり、礼金を0にしたりしてたところ、この7月にようやく入居が決まりました！

少し高望みをしたせいか、反響がないのもしょうがないと思っていましたが、値下げ前に決まってよかったです。
やはり戸建は埋もれにくくて入居付けには抜群に強いですね！

②物件購入

福島県いわき市に新たに戸建を購入しました！
近場で買おう買おうとしていたのに結局遠くの物件を買ってしまいました…
とはいえ、市街化区域で徒歩5分の所にスーパーマーケットがあり、敷地も広いので客付け力は強いと踏んでいます。
この物件のリフォーム状況はまたこのブログで紹介していきたいと思います。

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この冬から管理会社をつけての入居付けを試していますが一長一短ですね。

メリットは保証限度額無制限の保証会社に加入できること。

デメリットはいちいちレスポンスを待たないと現状を知ることができないことです。

ここら辺は大家さんの性格と手間をどれだけかけられるかによりますね。

個人的には自分のペースでやりたいと強く思います。

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正解の業者はいない？　　

リフォームをしたいと考えた時、まずはリフォーム業者を探します。
しかし、たくさんのリフォーム業者の中から自分のニーズを満たしてくれる業者をどうやって見つければいいのでしょうか？
これは難しい問題です。
建物や間取りに正解が一つではないのと同じように、リフォームの仕方は費用、進め方なども千差万別で、「ここを選べば絶対に正解」となるようなリフォーム業者というものはありません。
しかし、「ここを選ぶと絶対に失敗する、後悔する」というリフォーム業者はいます。

そこで本記事では、リフォーム業者選びで失敗しないための見極めポイントを解説します。

営業スタイル

営業スタイルとは「どのような方法で集客をしているのか」というやり方のことです。
例えば、訪問営業、新聞やWebでの広告、ホームページを通じた問い合わせ、SNSを利用した周知活動など、様々なスタイルがあります。

この中で、「訪問営業」は絶対にお勧めしません。
訪問してくる業者は「お宅の外壁を見たんですが、ヒビが入っていて～」や「このエリアでシロアリ被害があって～」など、いろいろな理由をつけてリフォームを持ち掛けてきます。
そういった業者は素人の不安をあおって、その場で営業し、すぐに決断させてきます。
必ず断りましょう。

おすすめの営業スタイルはホームページの問い合わせ待ち、SNSを利用した集客方法です。
ホームページをしっかり作り、どんな施工が得意でどのような仕上がりかをきちんと掲載するというのはエネルギーとコストがいることです。
しかし、良質なお客様はきちんとホームページまで観てくれるという想いのもと、コストをかけてホームページを作りこんでいるのです。
また、自分からお客様のところへ出向くのではなく、来てくれたお客様に手厚いサービスを施すという考えの業者も多いので、ホームページがしっかりしている業者は信頼ができる傾向があります。

また、SNS発信を行っている業者も信頼がおけます。
SNSは流行に左右されやすいですが、逆に言うとSNSを運用している業者は流行やユーザーのニーズをきちんと把握し、一定のITリテラシーを持っていることを表します。
さらに、SNS運用は大きな宣伝広告効果があるにもかかわらずノーコストで行えるため、広告宣伝費分を施工や資材のグレードに割り当てられる余地があります。
最後に一括見積サービスに登録している業者さんについてです。
一括見積サービスはユーザーが一度に見積もりを取れ、業者は広い間口からお客さんを呼び込めるため、良いサービスといえます。
しかし、必ずしも一括見積サービス内で業者のクオリティを担保していない場合もあり、上がってきた見積もりや打ち合わせの相性によって、どの業者さんを選ぶかを考える必要が出てきます。
これについては後述します。

打ち合わせの相性

さて、営業スタイルや一括見積サービスによる絞り込みができたら、業者とやり取りをして施工範囲の決定や見積もり作成のための打ち合わせを行います。
この打ち合わせを通して、連絡手段の選定やレスポンスの良さ、担当者の人柄やこちらの意を組んでくれるか否かといったことがわかります。

リフォーム工事は規模にもよりますが、数日から数か月かかることもあります。
その間、気持ちよくやり取りできるようにするには、打ち合わせ時に違和感を感じないかどうかが非常に重要です。
この時の違和感を無視して工事を進めてしまうと、「言いたいことが言えなかった…」、「仕上がりイメージが違った」、「担当者を変えてもらって一からやり直しになった」などの問題が起こりやすいです。
業者は専門家ですが、お客様との取引において上下関係はないため、対等の立場で気兼ねなく話せるかどうかを見極めましょう。

イマイチな業者だと、こちらの希望に対して予算の上乗せのみで対応しようとする、レスポンスが遅い、電話しないでほしいと伝えてるのに電話で連絡してくる、といったことが頻発します。
こうした業者に通じることは、顧客のニーズよりも自社の都合を優先している点です。

良い業者というのは、自分たちの専門性の高さが故の顧客との情報の非対称性を良く自覚し、顧客が不安に思わないように選択肢を示してくれるものです。

また、予算とやりたいことのバランスを取ろうとしてくれるかも非常に重要です。
良い業者は「予算ありきでやりたいことができない」、「やりたいことありきで予算度外視」というアンバランスな状況を避けるべく、様々な提案をします。
お客様へのヒアリングの際も、「絶対に必要」と「できればやりたい」といった要求度も併せてヒアリングし、予算と優先順位のバランスを重視します。

この打ち合わせの段階ではご自身の直感を大事にし、違和感を感じた業者にはきっぱりとNo！ということが肝心です。

見積りの内容

最後に、打ち合わせを経て提出された見積もりを見比べてみましょう。

一般的な見積書では「単価、個数や延べ数、小計」といった内訳がきちんと書かれています。

一方で、悪い業者の見積書では、「○○一式」といった形で、合計金額のみが書かれている見積書を出してきます。
顧客が詳細に踏み込めないように、厳密な数字を出さず詳細をぼかしているのです。
一式とまとめられてしまうと、どんな部材をどれだけ使うのか、部材費と施工費の割合がわかりません。
ひいては適正な価格で施工が行われているのかがわからず、「業者に言われるがままに支払う」ということになりかねません。
詳細な単価や内訳を記載することは、もちろん負担がかかりますが、お客さんの不安を考えるときちんとした内訳を記載するのは業者の責任と心意気だといえます。

まとめ　

本記事では悪い業者の見分け方を3つの観点から解説しました。

リフォーム工事は数百万円、数千万円かかる大きなイベントです。
施工に自信を持ち、顧客の立場で考え行動できる業者を見つけて、後悔のない選択をしましょう♪

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DIYでリフォームする際に必ず必要になるのが”資材”。
今回は一風変わった資材の調達先を紹介します。
緊急、保証付きを避ければ確実にコストを下げることができるので、日ごろからアンテナを張っておくことをお勧めします。

①ジモティー

いわずと知れた対面での交換サービスのジモティー。
私はよくここで壁紙や床材を低価格で買い取ります。
実はプロの建築業者さんがジモティーに良く出品しています。

上の画像にあるように「廃材ロス」が建築現場では大問題となっており、廃棄するのも手間とコストがかかるので、こうやって低価格で再販売しているんですね。
建築現場では基本的に資材が不足しないように、必要量＋αで準備をしているそうです。
トラブルなく施工が終われば＋αの資材は余るわけで、余った資材はそのまま捨てることが多いとのこと。
DIY程度の物量であれば、そのあまり分だけでも十分賄えてしまうんですよね。
時代の流れとしても「大量生産・大量廃棄」ではなく、「分散自立・適材適所」が求められています。

②TEBU-KURO

神奈川県藤沢市の建築業者さんが運営するTEBU-KURO、主に新古品の建築資材を販売しています。
私もこちらで火災報知機を購入しましたが、一つ当たり550円で購入できました（定価は5000円ほど）。

個人で開発されたサービスで、アプリにたまにバグが出たり、知名度が低いことから出品頻度が低いといったところもありますが、掘り出し物もありますので関東圏の人にお勧めです。

スマホアプリのサービスなので、インストールが必要です。
iPhone版
Android版

③HUB＆STOCK

資源循環の文化を創るというミッションを掲げるHUB＆STOCK。

最近できた台頭してきたサービスで、東京を中心に資材をストックしています。
ストックされた資材をアウトレット価格で販売しており、カタログもしっかりしています。

個人間取引ではなくHUB＆STOCKから買い取るという形ですので、安心ですね。

④MyHer’s Market(マイハーズマーケット)

不動産オーナー、DIYer向けの物販サービスのMyHer’s Market。
Twitterでもよく取り上げられています。

築古戸建DIYerの人は壁紙を100-200mはあっという間につかっちゃいますよね。

11/14(日)12:00からのマイハーズ・マーケットのオープニングセールでは、廃盤品の糊付壁紙☺️30mが3300円税込です。5000円以上送料無料だから、60m買っても本来の30m分より安いです。

スマホアプリ→MYHer’s Market pic.twitter.com/kvoZayVdUK

— モーガン@不動産投資家 (@tsukubanosorani) November 12, 2021

取り扱い商材はDIYer向けということで、クロスや床材などに特化しています。
5,000円以上の購入で送料無料になるので、だいたい送料無料になります。
モノによっては1週間ほどの配送になるので、余裕を持った発注が必要です。

部材販売以外にも工事の相談ができるので、外注との組み合わせも可能なようです。

スマホアプリで提供されているサービスなので、利用にはインストールが必要です。

iPhone版
Android版

まとめ

定価との乖離具合で言うと、ジモティーが一番安く品質のばらつきが多い（使いかけの資材も出てくる）、MyHer’s Marketが一番高いかな、という感じです。
個人間売買は掘り出し物がありますが、取引が煩雑であったり品質にばらつきがあるので要注意です。

これらのサービスを使うと、資材にかかるコストを減らせて廃棄も減らせて一石二鳥です。
ぜひどんどん活用してみてください♪

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落札した車

今回落札した車は以下の2台。

1台目：スズキのワゴンR

スペックは以下。

2台目：スズキのスペーシア
スペックは以下。

いずれも中古車市場でも人気の車種です。

ワゴンRは同じ年式だと相場中央値が12.4万円。
出回っている数も多く、取引は活発だと思われます。

スズキのスペーシアは同じ年式だと中央値は39万円。

中古車市場の相場と比較して割安に購入できていることがわかります。

もちろん割安なのには理由があります。
公売では基本的に差し押さえられて自治体に保管された状態のまま入札の手続きが進みます。
パーツやガソリンなどはその当時のままで、不具合があってもそのままです。
自治体職員の方のチェックは入りますが、車のプロというわけではないため瑕疵もあり得ます。
公売の場合はリスク負担は落札者が負うため、自分で目利きや修理をする必要があります。

こういったリスクがあるが故の安さなわけです。
というわけで、下見と中古車整備の知識は必須です。

自治体によっては指定された日付で公開、下見を実施していますので必ず見に行くことをお勧めします。
私は見に行かず、写真や資料から目利きできるだけの技量もなかったのできっちり痛い目にあいました。

手続きの流れ

具体的な手続きとしては以下のような流れになります。（軽自動車・自賠責保険と車検の期限内の場合）

①車の目星を付ける
官公庁オークションサイトのKSIでほしい車の目星をつけます。

↑かなりいろいろな車種がありますが、一般乗用車を選んで絞り込んでいきます。
どの自治体も車種と年式、走行距離はタイトルで書いてくれてることが多いので、比較的簡単に絞り込めるかと思います。

気になるタイトルがあったらクリックして詳細を読み込みましょう。
詳しい車体の現状や写真がありますので、ここで目利きをします。

公売一般の注意（免責事項や色合いの見え方など）に加えて、その車固有の事情が書かれていますので、ヤバそうな場合はこの時点で見込みなしとするのもいいでしょう。
書いてある事項や写真から問題が無さそうなら、現地で試乗会や車両見学会に参加しましょう。

②入札申し込み
上記プロセスを経て入札することを決めたら入札申し込みをします。
事前の申し込みをしないと入札人参加できません。
入札期間の大体2週間～1か月ほど前に申し込み期間があるので、忘れずに申込をします。
申し込みはKSIの該当商品ページの右側にある「入札申込」ボタンから行います。
自治体によってはKSIからの申し込みに加えて、別途書類の提出が必要になる場合がありますので、自治体からの連絡を見逃さないようにしましょう。

③入札
入札期間になったら、自分が買ってもよいと思う価格で入札をします。
入札形式は①競り売りと②入札形式があります。

競り売りはいわゆるヤフーオークションのように、現在価格が公開され、逐次、最高入札額が更新されていく形式です。
入札形式はほかの入札者の入札額はわからず、一度しか入札できません。

KSIでは競り売り方式で「自動入札」という仕組みがあるのですが、これが最初よくわかりませんでした。
要は「どんなに高額で入札しても現在価額＋α（最低入札単位）で入札し続け、他の入札がなければそこでストップ、入札があればさらにその入札額の＋αで再入札」をしてくれる機能です。
勝手にこの機能が働くため、競り売りで入札したい人は予算目いっぱいで入札すれば自動的にいい感じの値段で落札してくれるというわけです。
この自動入札機能は入札時に任意で選択するものだと思っていたので、最初は手動で現在価額＋100円とかをちまちまやってました。
だって予算目いっぱいで入札してその価額で落札になったら嫌ですし…。

④落札できたら保証金、残代金を納付
無事に落札できたら、そこからは自治体とのやり取りになります。
保証金が必要な場合はクレジットカードから引き落とされます。
落札額から保証金額を差し引いた金額を自治体に振り込んだ時点で所有権が落札者に移転します。

また、本人確認書類や保管依頼書、誓約書などの書類の提出が必要です。
ここら辺は自治体により異なりますので担当者の方に教えてもらいましょう。

⑤自治体から引き取る
残代金を納付したら引き取りに行く日を調整して、その日に引き取りに行きます。
市役所の税務課・市税課で手続きを行いますので平日の10時～16時前後に行く必要があります。
窓口で「公売で○○を落札したものです」といえば担当の方が対応してくれます。
書類提出や本人確認が済んだら、車検証や車のカギなどの受け渡しが行われ、受領書にサインをします。

その後、保管場所へ一緒に移動し、現物の確認を行います。
きちんとKSIの資料どおりか、自動可能かどうかを確認しましょう（もし異なっててもどうにもならないかもしれませんが…）
目利きをしっかりしていれば問題ないはずですが、保管中にバッテリーが上がってしまってたり、ガソリンがギリギリだったりするので、動いて市役所の敷地を出るまでは職員さんに問題のないことを見届けてもらいましょう。

私がスペーシアを引き取りに行った際、エンジンがかからず保管場所の隣の車とブースターケーブルをつないでエンジンを始動させてもらいました。
その後、敷地内を少し走って保管場所に戻ってエンジンを落としたら、再度エンジンをかけることができず、再びブースターケーブル経由でエンジンを始動しました。
どうやら保管中に前照灯が点きっぱなしでエンジンが上がってしまったみたいで、最寄りのガソリンスタンドに到着するころには復活してくれました。
（ガソリンスタンドでも事情を話し、ブースターケーブルを貸してくれることを確認してからエンジンを切りました。迷惑な客！）

現物の引取りの際には何が起こるかわかりませんので、ブースターケーブルをはじめ、車のメンテナンスツールを持っていくことをお勧めします。

なお、公道を走る際には車検期限内、自賠責保険の加入期間内であることが必要ですので、これらの期限が切れている車の場合は、業者による運搬や仮ナンバーを発行してもらう必要があります。
（前所有者の自賠責保険が残っていれば、その保険は適用できます。また現在任意保険に入っている場合は他社所有の車についてのオプションが付いている場合があるので確認しておきましょう）
こうした経験のない方は期間内の車に絞って入札することをお勧めします。

⑥名義変更
晴れて車が手元に来たら名義変更を行いましょう。
私が落札したのは軽自動車ですので、軽自動車の名義変更について書きます。
車検証と身分証明書（住民票や印鑑登録証明書）を持って、車の使用場所の管轄の軽自動車協会に行きます。
申請書を記入・提出し、指示に従って旧ナンバープレートを外し（ドライバーも貸してくれます）、新ナンバープレートを付けて、新しい車検証を受け取ったら終了です。
およそ1時間程度で終わりますし、費用もナンバープレート台の1500円程度で済みますので、時間がある場合は自分でやることをお勧めします。

名義変更が終わったら車検や任意保険の加入ができるので必要に応じて済ませましょう。

雑感

車の購入と考えると大仰な手続きがイメージされますが、実際にやってみると思いのほかあっさりとできました。
自家用車として乗り続けるにしても、転売して利益を出すにしても公売は良い選択肢だと思います。

ディーラーとの変な駆け引きも、余計なオプションに頭を悩ませることがないし、状態の良いものにあたった時の喜びもあります。
ただ、車の状態が目利きでき、必要とあらば自分で整備ができることが必須だと思いました。
中古車は状態が良くなければ相場の価格以上の売値が付かないため、現物確認は必ずしましょう！（自戒）

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