ヤバい物件は確かに多い。目利きができない人は専門家に頼るべし
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当サイトでは不動産投資の手法の一つとして、競売や公売物件をお勧めしています。
競売物件と公売物件の入門的な解説はページトップの「競売物件 入門」と「公売物件 入門」のページで説明してます。
これらの手法では安く仕入れることができ、実利回り0-30％を実現することができます。
が、リターンの大きい手法はリスクも大きいということを忘れてはいけません。
本記事では、競売物件のヤバさについて、私が体験しり見聞きした事例を紹介したいと思います。
事例１ 元所有者に怒鳴られる
これは私が初めての競売物件に取り組んだ時のお話です。
物件はマンションの区分で、入札期間前に現地に視察に行きました。
所有者の情報が「関係者の陳述」に載っていたので、所有者の方とお話しできるかと思い、夕方ごろに現地に行ったわけです。
物件は団地の区分で、周りの建物もいわゆる普通の団地で、団地が集まったようなエリアです。
該当の物件のインターホンを鳴らします。
が、何度鳴らしても出てきません。
しょうがないので、（今考えると絶対にNGですが）自分の電話番号と「連絡をください」と書いたメモをドアに挟んで帰宅しました。
その日の夜、知らない電話番号から着信がありました。
所有者「あの、ドアにお宅のメモがあって電話したんですけど…」
私「（まさか本当に着信があるとは）はい！ご連絡ありがとうございます。」
所有者「何なの？」
私「は？」
所有者「何のつもりで連絡させてんのかって言ってんだよ」
この時点で、電話切りたい衝動MAXでしたが、何とか話を続けます。
私「突然失礼いたしました。所有者様のお助けになればと思い立ち寄らせていただいた次第です。。。」
所有者「あのね、今色んなやつから連絡がひっきりなしにくるんだよ。どいつもこいつも信用ならん奴だよ。あんたのことも、いきなり電話しろなんて言うやつ信用できるわけないだろ！」
私「え、ええ。おっしゃる通りですね。大変な状況の中、すみませんでした。ただ、もし私が落札できましたらどうしましょうかというご相談をしたかったのですが、、、」
所有者「こっちは日々生きることで必死なんだよ。競売の後のことなんか考えられる状況じゃねえんだよ！」
私「…そうですよね。いや大変失礼しました。」
所有者「まったく。。。じゃあ切るよ！」
私「すみませんでした…」
とまあ、電話口でさんざん怒鳴られました。
経済的なダメージがあったわけではないですが、精神的にめちゃくちゃダメージを受けましたね。
皆さんは電話番号を残しておくなんてことはやらないようにしましょう。
怒鳴られるだけで済んでよかったです、ほんと。
事例2 家賃の滞納をされる
これも私の体験談です。というか現在進行形です。
差し押さえられた物件に住み続けたい、とのことで保証会社への加入を条件に賃貸借契約を結びました。
その入居者さんですが、２か月ごとに貰える自治体の給付金をあてにしているため、保証会社の毎月引き落としとは相性が悪いのです。
通常の物件の入居者さんは「大家さんの物件に住まわせてもらっている」という意識があります。
が、この物件はもともと所有していた物件を差し押さえられて、それでもそのまま住み続けている状態です。
そのため、「自分の家にお金を払って住んでいる」みたいな意識があるのです。
そのせいか、家賃支払いが遅れてはいけないという意識が足りず、しょっちゅう自治体との連携を忘れたり、口座残高を確保しようという意識をしないのです。
結果的に、家賃３か月分を余裕で滞納し、保証会社から立退きの訴訟を起こされるという顛末になりました。
こんな物件ばっかりだったら不動産投資辞めたくなりますね（泣）
事例3 ヤクザの物件
どストレートな奴です。
私はもちろん入札していませんが、そういう物件もあるということで紹介します。
ヤクザの事務所として使われていたとのことで、執行官の陳述にも「暴力団」の文字がはっきりと書かれています。
築年数も浅く、外観はきれいなのですが窓がほとんどありません。
さらに、敷地を取り囲むように塀が設置してあります。
めちゃくちゃ守備力が高そうで、完全に耐抗争仕様になっています。
当然、こんな物件を落札してしまったらこちらの命を落とすことにもなりませんので、アンタッチャブルです。
事例4 落札後、現地に行ったら外壁が無かった
これは聞いた話なのですが、競売の資料（３点セット）では普通の物件だったそうです。
落札したとの知らせを聞き、残代金の納付前に現地に確認に行ったところ、外からトイレが丸見えだったそうです。
３点セット作成をした後、台風で外壁が飛ばされたみたいで、そのまま期間入札に入ってしまったようです。
３点セットのみで投資判断をする身としては、これは非常に恐ろしい事態ですね。。。
外壁がない物件を修復するとなると、数百万円かかってしまい、大赤字です。
幸い、残代金納付前だったため、３点セットと異なる現況であること、外壁がない状態だと売却基準価格が変わるほどの差異であることから、落札の取り下げと保証金還付が認められたそうです。
これが残代金納付後だと、代金の組み戻しの手続きなどもの凄く難しいそうです。
競売でも公売でも、落札してから残代金納付の前に必ず現地を確認をするようにしましょう。
事例5 お地蔵で守られている物件
訳が分からないサブタイトルになりましたが、関係者の陳述を読めば納得です。
もしこの建物を更地にして、お地蔵様を撤去したらどうなってしまうんでしょう？
なんともいわくつきの物件ですが、こういう市場では売れないであろう物件も競売では普通に出回っているのです。
ヤバい物件を避けるには
ここまで、競売、公売でお目にかかったヤバい物件を紹介してきました。
こういったヤバい物件を避けるには当然ながら目利きが最重要です。
が、目利きをするにはそれなりの経験や知識が必要です。
一番手っ取り早いのは、競売・公売の経験がある人に判断基準を見てもらうことです。
僭越ながら、私も競売・公売不動産の初心者の方向けのアドバイスをしています。
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ヤクザ物件、霊的物件は絶対NG。ヤバい物件を避けるためには目利きが必須。目利きができない場合は経験者に相談すること！
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