結論：一般媒介で複数社に間口を広げるのがベター
リフォーム完了と賃貸募集開始
競売で取得した区分マンションですが、一か月ほどかけてリフォーム・クリーニングを終えました。
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リフォーム費用の可視化のすすめ
実はリフォーム開始時からすでにジモティーとウチコミで賃貸募集をかけていたのですが、いかんせん写真がないために反響は０でした。
ようやくリフォームを終えて、部屋の写真撮影もできるようになったということで、不動産業者さんに賃貸募集の呼びかけをお願いしました。
今のところ、駅前の1軒、物件近くの1軒、知り合った不動産業者さん1軒の計3軒に呼びかけました。
うち、二つの業者さんから快諾頂き一般媒介で募集をお願いしました。
募集依頼の文面例は以下。
〒○○○-○○○〇 ××県××市▲▲
を所有している者ですが、この度賃貸募集をかけたく、不動産業者様にご依頼をしております。
御社にて一般媒介で募集をお願いすることは可能でしょうか？
管理については自主管理を予定しておりますので、募集業務の方をお引き受けくださると幸いです。
よろしくご検討ください。
いきなり、マイソクを送ったりするのは失礼かと考え、まずは募集業務を引き受けてくれるかを尋ねて募集に至ります。
一般媒介のメリットと注意点
一般媒介とは「他業者に並行して媒介業務を依頼できる形態」の媒介です。
他の媒介としては
・専任媒介→他の業者に依頼できないが自分で借り手を見つけるのはOK
・専属専任媒介→他の業者に依頼できないし自分でも借手を付けられない（違約となる）
があります。
これらの媒介形態は一社のみに依頼するため、業者は借手を見つけやすく、貸手と借手から仲介報酬がもらえる可能性が高まるという事情があります。
一方で、入居希望者の目に触れる広告がその一社からしか出ないため、広く周知するということが難しくなります。
さらに、依頼した業者の営業力がないといつまでたっても客付けができない、ということもあり得ます。
そのため、複数業者に依頼することで募集の間口を広げるとともに、営業力の低い業者による機会損失を回避できる可能性がある一般媒介でいつも依頼をかけます。
ただ、他の媒介形態のメリットの裏返し、つまり一般媒介だと両手仲介が難しくなるという業者にとってのデメリットがあるためにその物件の優先度が低くなるというデメリットがあります。
さらに、一般媒介は複数業者とやり取りをすることになるため、単純にコミュニケーションコストが倍になります。
さらに、業者同士のバッティングや状況の変動をすり合わせるために配慮する必要があります。
これに関連して、客付けが成立した時にそれ以外の業者へ募集の取りやめを依頼するのも心理的な負担があります。
諸々デメリットがありますが、客付けをするという目標を達成するためには飲み込むべきコストだと割り切ってます。
一般媒介についてまとめると以下のメリット・デメリットがあります。
一般媒介のメリット
・募集の間口が広く入居希望者の目に留まりやすい
一般媒介のデメリット
・複数業者とのやり取りが面倒くさい
・業者同士のバッティング回避、すり合わせがダルい
・片手仲介になりえるためやる気を出さない業者がいる
これらの点を踏まえて募集を依頼するようにしましょう。
私は一般媒介＋自主客付けのスタイルでやっていますが、もっと良い方法がありましたらまたブログにしたいと思います。
余談ですが、物件近くの業者さんが畳の日焼け防止シートを敷いてくれました！
カーテンがない入居前には日焼けが防げませんので、これはありがたいですね。
物件と事務所が近いと業者さんもサービスが手厚いですね。
したらな！
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