【競売手続き】落札後の流れとやっておくべきこと

入札期間を終えて1週間ほどすると入札結果が開札されます。
そこであなたが一番高い価格で入札をしていたら落札者となります。おめでとうございます！

落札後の流れ

自分が落札者であることを知ってからすぐにやる必要のあることはあるか？
これはNoです。

3点セット（競売の資料）の1枚目に「売却決定期日」の記載があり、開札期日のおおよそ1か月後となっています。
売却決定とは、落札後、その入札が適法だったか、入札者が反社会勢力ではないか、入札手続きに異議申立てがないかどうかなどを調べるための期間を経て、正式に落札して引き渡す手続きに抗することです。
債務者や債権者といった関係各所は利害が対立するため、どの立場からも裁判所の手続きに異議申立てをして自分の権利を主張できるような制度になっています。
ですので、売却決定期日までに改めてこのまま手続きを進めても問題ないかを確認しているわけですね。

この売却決定期日を経てから正式に裁判所手続きを進めるための書類を落札者に発送します。
落札者はこの書類が来てからでないと先に進むことができません。
ですので、落札したことを知ってから1か月ほど待たされることになります。
一例ですが、私が最近落札した物件では、「改札日が10/21、売却決定期日が11/11、実際の売却許可決定は11/19、書類発送が11/24、残代金納付期限は12/27」というスケジュールでした。
この間に、落札した物件の詳しい調査や写真からわかるリフォーム箇所の見積もりなどをするといいでしょう。

許可決定の書類には以下のものが同封されています。

実物はこんな感じです。

この書類が手元に来たら裁判所に書類提出と残代金納付のための来庁日時を電話で伝えます。
また、登録免許税を裁判所が計算するために、固定資産税評価証明FAXで送信します。
これがまた非常に手間なのですが、物件のある自治体市役所に売却許可決定通知書を提出し、物件の固定資産税評価証明書を取得、FAXで裁判所に提出、という手続きを踏まなければいけません。

私の場合は前回落札した物件では後述する物件の現地調査も併せて、以下のような流れで進めました。

書類が届く→物件現地に行き3点セットと違わないか確認→役所に行き固定資産税評価証明書の取得→管轄法務局で登記事項証明書を取得→裁判所にFAX→電話で来庁日時の予約→予約した日に裁判所に行き手続きを済ませる（所要時間1時間ほど）

現地調査と固定資産税評価証明書の取得に1回、裁判所来庁で2回足を運びました。
本当は1回で済ませたかったのですが、裁判所の手続きスケジュールの関係上、固定資産税評価証明書の確認、登録免許税計算と通知まではある程度間を置かなければいけないそうです。
固定資産税評価証明書を郵送で取得し、あらかじめ登録免許税の計算を終わらせておくことで、現地調査と裁判所来庁だけの1回で済ませることもできます。

これらの手続きと書類の準備が終わったらいざ裁判所へ行きます。

裁判所でやること

必要な事前準備と書類がそろっていれば裁判所での手続き自体にはさほど時間はかかりません。
だいたい1時間ほどで手続きは終わります。

裁判所についたら、競売の「売却係」の窓口に行き、事件番号と落札者である旨を伝え、揃えた書類と残代金を提出します。
書類に問題がなければ保管金受領証書を発行のために「出納係」に行きます（同じ窓口で完結させてほしい！）
出納係で氏名と事件番号を伝え、保管金受領証書を受け取ります。
そしたら保管金受領証書をもって再度売却係の窓口に行きます。
そうすると売却代金・登録免許税等納付書をもらえるので、これにて手続き終了です。

ちょっとしたスタンプラリー気分を味わいつつもこれらの手続きを済ませることで、登記手続きに移行し、1週間ほどで登記情報識別通知書と登記完了通知書が届きます。
ただ、法的にはこの残代金納付手続きをもって所有権は移転したことになっています。

さて、手続きをした後にもう一つやるべきことがあります。
それは「物件の来歴の確認」です。
落札者はその不動産についての利害関係人に当たりますので、物件の来歴を閲覧する権利があります。
売却係で「物件のこれまでの資料を閲覧しても良いですか？」と聞いて、資料閲覧請求票の記入と閲覧費用150円分の収入印紙を提出すれば見せてくれます。
（収入印紙がないとまた買いに行かないといけないのであらかじめ準備しておきましょう）

資料には競売手続きの請求から所有者とのやり取り、所有者の住民票や物件の写真（3点セットに載っていない写真もここで見られます）、物件の調査記録、入札書類（自分以外の人のも見れます。ここで2番目の入札者との差額を確認し、歓喜or落胆しましょう）などが見られます。
通常コピー機がありますので必要な書類はコピーを取っておきましょう。
親切な係の人の場合「スマホで写真撮っていいですよー」といわれますので遠慮なく写真に収めましょう（裁判所内なので無音カメラが良いです）。

必要な情報を取得したらこれにて裁判所での手続きは終了です。

損をしないためには　

以上が物件の落札～所有権移転手続きの流れになります。

ここまでにも触れましたが、裁判所で残代金を納付する前に必ず物件は実際に確認した方が良いです。
その理由は3点セット作成と残代金納付までに物件の価値が変動する場合があるからです。

例えば、3点セット作成後に大きな台風などがあって、物件の屋根が吹き飛んでいることだってありえます。
物件の屋根がない場合、当然物件の評価額は下がりますし、そんな物件であれば3点セットで言及されるはずです。
ただ、こうした評価額を下げるようなポイントがあったとしても3点セット作成後では反映されませんので、自分の目で確かめる必要があります。

残代金納付前であれば「3点セットで言及されていて然るべき瑕疵が評価額に反映されていない、すなわち売却基準価格の設定に問題がある」という主張をもって、売却決定を取り消せる場合があります。
しかし、残代金納付後に問題が発覚して裁判所に申し立てても受理される可能性が低くなるそうです。
おそらく、残代金納付は物件の現況を納得した上での最終的な合意とみなされるため、後出しで文句を言っているような形になるのかと思われます。

3点セット作成から残代金納付までは半年以上空くこともあるので、必ず納付前に物件の状態を確認をしましょう。