【最重要】物件調査と入札価格の決め方【すぐに使える】

私は競売・公売で物件を探していますので、基本的には公的機関の公開している物件資料から判断します。

競売の3点セットの読み方はこちら↓↓。

【失敗しない】競売物件資料の見方【権利・再建築・修繕】

本記事では、具体的な入札価格の決め方の流れを見ていきます。
基本的な流れに沿ってやることで、誰でもすぐに「失敗しない」入札価格が決められます。

物件調査

3点セットを穴が開くほど読んだら物件についてのポイントを押さえておきます。

・立地、間取り、築年数、駐車場の有無から賃貸需要と想定家賃を推測
→自分の見立てに加えて、物件近隣の不動産業者さんに伺う
私は アットホームの登録不動産 にメールで3業者さんほど問い合わせます（電話だと時間がかかる&あまり好きではないため）。
具体的な文面は以下。

これで、電話かメールで返事がきますので複数業者の意見を参考に賃貸需要・想定家賃を絞り込みます。

希望利回りから入札価格を決定

実現可能な家賃を絞り込めたら、入札価格を計算していきます。
私の場合は、土地の積算価格や路線価よりも収益が毎月どれだけ得られ、何年で投資金額が回収できるかを重要視し、5年で元手を回収、すなわち実利回り20%を目指します。

例）家賃見込み5万円の場合、毎月5万円×12か月＝60万円
5年で投資金額を回収するということは、60万円×5年＝300万円（300万円×利回り20%＝60万円の収益が必要）を投資して取得・使用できればOK。

この計算の場合、税金や保険の費用等が見込まれておりません（いわゆる表面利回り）ので、実際には以下の式で計算します。　

項目は多いですが、エクセルやスプレッドシートに対応する計算式を入れておけば、物件ごとにばらつきの大きい想定家賃、リフォーム費用、税金を打ち込めば入札価格が出るようにしています。

リフォーム費用の見積もり　

ここで判断を誤ってはいけない点、そして競売物件の難しい点はリフォーム費用です。
競売物件の性質上、建物内部に入ることが基本的にはできないため、3点セットやGoogle map等を利用した情報や、現地での外観の目利き、物件近隣の聞き込み等の噂話等で得られる情報を基に判断することになります。
したがって、これらの情報に引っ掛からない瑕疵や不具合については憶測でリフォーム費用を見積もらなければならず、この見積もりが甘いと利回りを落とすことになります。

これまでの経験上、大規模リフォームに発展する
・建物傾き
・シロアリ被害
・雨漏り跡
については、3点セットでも比較的言及されていることが多いため見落としは少ないかと思われます。
水漏れなどの設備機能に起因する瑕疵については、不動産鑑定士による確認が行われないために、所有者の陳述や写真から判断するしかありません。

自分が気を付けている点としては、上記の大規模修繕が必要な瑕疵以外に、以下の点です。
・風呂の入れ替えが必要か否か
・駐車場はあるか（駅から遠い場合が多いため）
・エアコンの台数とコンセント位置（適切な配線がされているか、一般的なアンペアに耐えうるか）
・上水であるか（井戸使用は安全性リスク高いし、切替は費用が膨大）

逆に、以下の点はリフォーム費用も見積もりがしやすいためあまりネガティブに評価しません。
・壁紙
・床の汚破損
・水回りの蛇口仕様
・植栽の乱れ

NGな考え方　

以上みてきたように、リフォーム費用を見積もれるかどうか、そして、そのリフォーム費用を計算式に入れて入札価格を算出します。
算出された入札価格が物件の売却基準価格以上かどうかから見て、落札の可能性があるか判断し、最終的に入札に至ります。

入札価格の決め方は人それぞれだと思います。
私のやり方の場合、リフォーム費用も込みで入札価格を決めており、当然、ネガティブに判断する（リフォーム費用を多めに見積もる）ことになりますが、そうすると入札価格が下がり、入札の確率が下がるということになります。

利回りを上げる→入札価格が下がる→落札できない…

このジレンマにしびれを切らし、リフォーム費用を甘めに見積もる、もしくは利回りを下げても入札価格を上げる、というのはご法度です。

確かに、最近では競売物件の落札価格が高騰している（実は昔から度々言われていることらしいですが）雰囲気で、利回り20%を基準にすると、いつまでたっても落札できない気がします。
が、今はコロナによる裁判所手続きの遅れによって表に出てくる物件が少ないのに対して、入札希望者数が多い状態（需要＞＞供給）ですので、高騰するのは仕方がありません。
しかし、コロナの影響がなくなり始めたころには価格高騰が収まるのではないかと考えています。
そのため、今焦って高値（低利回り）で物件を掴むことは得策ではありません。
さらに言うと、現在の市況でも数十件に1件程度は落札できるという実感があります。
私は昨年2020年の9月頃から不動産賃貸業を目指して活動を開始しましたが、2021年4月現在で戸建てを2軒落札できており、平均利回りも20%強で回っています。

ある物件を気に入ってしまうと、いろいろな理由を付けて利回り基準を変えてしまいがちですが、他にも優良な物件は数多くあるのです。

焦らずじっくりと機会を伺い、大きな失敗をしないように立ち回ることが不動産投資では何よりも重要だと思います。

したらな！