まずは、今回手放した不動産の情報です。

土地のみ
所在地：静岡の別荘地
広さ：約1500㎡
状態：雑草、樹木が繁茂し、傾斜があるので、建物を建てるには造成が必要。困った点：別荘なので管理費が年間4万円ほど、固定資産税が年間8万円ほどかかる。別荘地なので自己使用のみしかできず、賃貸や民泊ができない。

典型的な売れない別荘地物件で、しかも樹木で覆われ、傾斜があるという、そのままでは到底利用できない状態です。

↑雑草が繁茂し過ぎて敷地に入るのもためらわれる…

↑どう見ても森です。本当にありがとうございました。

こんな有様なので、売却しようにも買い手がつかず、1年以上ポータルサイトで売却募集していましたが、問い合わせ、買い手は0でした。

この土地について、不動産業者さんも「傾斜があって造成する必要があるから、そうすると費用がどれくらいかかるか見えづらいんだよね～（だから買い手がつかない）」と半ばあきらめ気味でした。

訳アリ物件を取り扱っている不動産業者さんにも相談したんですが、「管理費と固定資産税の負担が生じるので150万円支払えば引き取ってあげますよ」といわれる始末でした。
不動産を手放すのに、さらに3桁万円のお金を支払う必要があると、一時絶望しました。

みんなの0円物件とは？

そんな中、無償で不動産の取引ができるサービス「みんなの0円物件」（通称「みん０」）を使って募集をしてみました。
このサービスは不動産仲介業者が入ることなく、個人間で不動産を譲渡できるポータルサイトです。
基本的に売買価格は0円で、「利益は出ない代わりに不動産を手放せる」というコンセプトで、ここ5年ほどで急速に利用者が増えています。

物件の掲載費用は0円で、自分で所有権移転の手続きを済ませれば実費のみで譲渡が完結します。
専門家に依頼することもでき、こちらは成約時に165,000円を支払います。

冒頭で紹介した厄介な別荘地物件ですが、みん０で無事に譲渡することができました。
もちろん3桁万円なんて処分費用は不要でした！
ここからは具体的な譲渡手順について解説します。

具体的な譲渡手順

手順の全体像は↓です。

①掲載依頼
②掲載に必要な書類をメール
③応募者と連絡、譲渡条件の調整
④譲渡に必要な書類の送付
⑤相手方の登記完了を待つ

①掲載依頼

みん０のサイトの「物件をあげたい方へ」のページにアクセスし、注意事項を読んだうえで、掲載申し込みフォームから掲載を依頼します。
この時点では詳しい書類等は不要で、物件の簡易的な情報（所在地、面積、使用状況など）だけで提出可能です。

数日すると担当者の方から連絡が来ます。

②掲載に必要な書類をメール

メールにはプランの確認（自分でやる0円プランかお任せプランか）、必要書類の案内が記載されています。
必須なのは固定資産税課税証明書だけですが、詳細が分かった方が応募者も増えるため、できるだけ下記の任意書類も添付します。

・登記簿謄本
・登記識別情報または権利証
・現地の写真（多いほうが良い）
・不動産業者の募集ページ
・管理規約や付随資料（通行権覚書など）

これらの書類を送付後約1週間ほどで、物件の募集ページを作成してくれます。
募集ページを確認し問題が無ければ、その募集ページが公開され、応募者から連絡が来ることになります。

③応募者と連絡、譲渡条件の調整

物件の募集ページが公開されると、それを見て取得に興味を持った方が応募をしてきます。
応募が来ると、その情報は事務局を経由し、登録したメールアドレスに自動で転送されます。

↑の画像のように、応募者の氏名、連絡先、応募の動機などが記載されていますので、「この人になら譲渡の話を進めてもよい」と思ったら記載の相手方メールアドレスに連絡を入れます。
ここから先は個人間の直接のやり取りなので、トラブルにならないよう慎重に、礼儀正しく振舞いましょう。

ちなみに、【お問い合わせ内容】に力を入れているメール（「頂いた不動産でこんなことしたい！」「こういう理由で必要です！」）とそうでないメール（空欄や「取得希望です」のみ）が混在してましたが、やはり力の入った応募の方に傾きますね。

中には「10万円で売ってほしい」などの譲渡額の提示もあります。
個人間売買なので条件が折り合えば問題はないので、ここら辺はケースバイケースになります。

私の物件は「保護犬と老後を過ごしたい」という方に2万円でお譲りすることとなりました。

みん0を利用する前は「最悪100万円くらいかけて手放すのか…」と絶望してましたが、ふたを開けてみたら「譲ってほしい！」という応募が22件もありました！

別荘地、管理費がかかる、造成必須、樹木が生い茂っているという、いろんな欠点のある土地でしたが、それでもこれだけ引く手数多なんだとビックリしました。

④譲渡に必要な書類の送付

譲渡相手が決まったら、あらためて譲渡条件を確認し、今後の手続きの流れを伝えます。
私が提示した譲渡条件は以下の3点です。

・譲渡対価2万円と、固定資産税の年額を譲渡日で日割り計算した金額を、書類送付前に振り込んでもらう。
・敷地内の植栽の伐採・撤去は、譲受人側で行う。
・譲渡にかかる諸費用（司法書士報酬、登録免許税など）は全て譲受人側の負担とする。

相手方と条件について合意できたら、売買契約書を取り交わし、譲渡代金の振り込みを確認後、登記に必要な書類一式を相手方へ郵送します。

※ 通常の不動産取引では、代金支払いと書類（権利証など）の受け渡しは同時に行われます。今回は個人間取引で譲渡額も少額だったため、信頼関係に基づきこの手順を取りました。高額な取引や不安な場合は、司法書士に立ち会ってもらうなどの方法を検討しましょう。

・売買契約書（2部作成し、相手に署名捺印後1部返送してもらう）
・固定資産税等精算に関する覚書（同上）
・登記委任状（相手方が登記手続きをするために必要）
・固定資産評価証明書の取得に必要な委任状
・印鑑証明書（発行3ヶ月以内のもの）
・住民票・身分証明書（運転免許証など）のコピー
・登記識別情報通知書

これらの書類があれば、買主（譲受人）側で所有権移転登記の手続きを進めることができます。

⑤相手方の登記完了を待ち、みん0に報告

書類郵送後、相手方で登記手続きが完了すれば、晴れて不動産の譲渡は完了です！
肩の荷が下り、厄介な不動産を手放せた解放感は格別でした。

相手方には、登記が完了したら連絡をもらえるよう事前に伝えておきましょう。完了連絡を受けたら、感謝の気持ちを伝えることも忘れずに。

最後に、みん０の事務局に譲渡相手の氏名をお伝えすれば手続き完了です。

注意点

実際にみん０を利用してみて、いくつか注意点と感じたこともありました。

・応募者から直接連絡が来る場合がある

応募者にはこちらの連絡先（メールアドレス・電話番号）が伝わるため、個別に電話などで連絡してくる方もいました。対応が煩雑にならないよう、私はメールでの問い合わせには、以下のような定型文で一度返信し、検討後に連絡する形をとりました。

「この度はお問い合わせ頂きありがとうございます。現在、多数の方からご応募いただいております。慎重に検討の上、譲渡手続きに進ませていただく方には、追ってこちらからご連絡いたしますので、今しばらくお待ちいただけますと幸いです。」

返信テンプレ例

電話で連絡があった場合も、「現在メールにて対応させていただいております」と伝え、早めに切り上げていました。

・譲渡条件は明確に、毅然と伝える

個人間のやり取りだからこそ、譲渡の条件（費用負担、現状有姿での引き渡しなど）は最初に明確に提示し、合意しておくことが重要です。曖昧な点を残すと、後々のトラブルにつながりかねません。

少し手間だと感じる部分もありましたが、応募者の方々の様々な動機や熱意に触れることができ、自分がもし物件を探す立場になったら、どうアピールすれば選ばれやすいか、という視点も得られたのは良い経験でした。

最後に：諦める前に、選択肢を探してみよう

最後に、どうしようもない不動産を抱えて困っている方へ。
世の中には「訳あり物件、高値で買い取ります！」と謳う業者もいますが、実際には固定資産税や管理費がかかることなどを理由に、法外とも思える引き取り料を請求されるケースも少なくありません。

私も相談した際、「このまま何年も持ち続けるのは経済的にも精神的にも負担でしょう。ここで弊社に引き取り料を支払って、スッキリ手放しませんか？」といった、あたかもこちらの身を案じているかのようなセールストークを受けました。
しかし、彼らは不動産業者のネットワークを駆使して転売する算段があるにも関わらず、高額な手数料を要求してくるのです。

一方で、世の中には多様なニーズがあります。 あなたにとって不要で負担でしかない不動産も、他の誰かにとっては「まさに探していた物件」「魅力的な条件」と映ることがあります。

最近では、相続で遠方の不動産を取得し、管理に困っているという話をよく耳にします。もしあなたが同じような悩みを抱えているなら、諦めて高額な処分費用を支払う前に、「みんなの0円物件」のような、使う人の立場に立ったサービスを探してみてはいかがでしょうか。

この記事が、不要な不動産の処分に悩む方にとって、少しでも希望や解決のヒントとなれば幸いです！

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洗濯乾燥機が回らなくなった話

我が家では家事の負担を減らすためにPanasonicのNA-VX700BLという乾燥機能付きのドラム式洗濯機を使っています。

（「きったな…」と思った方、その通りです）

特に、乾燥機能を多用しており、干す手間がかからないので本当に助かっています。
ところが乾燥に必要なドラムの回転機能、一番壊れやすいんですよね。。。

ドラム式洗濯乾燥機を多用していると、だんだんと回転の音が大きくなったり、がたつきが大きくなったりというような、という予兆があります。

ある日、乾燥機能を使おうとスタートしたら、突然うんともすんとも言わない。
正常だったら、ゴウンゴウンと回りだすんですが、それが無い。。。
色々試してみると、症状として下記のようなものがみられました。

・電源は入る
・注水機能や排水機能は正常
・ドラムの回転に関するところだけ動かない

我が家の洗濯機の異常症状

回転機能の異常についてネットで調べてみると、よくある症状として対応が動画付きで紹介されていました。
原因としては、モーターの回転を洗濯槽に伝えるVベルトというものが外れている、というものでした。
Vベルトというのは↓の画像のような溝の入ったゴムのベルトです。

（画像はYahooショッピングから転載）

これが本体の背面部分にあるモーターの軸と洗濯槽のドラムに引っ掛かってるのですが、使っているうちに摩耗してずれていき、最終的に外れてしまうんですね。
モーターは回ってるのに、その回転がＶベルトを介して洗濯槽に伝わっていなかったために、洗濯機が回転しなかったんですね。

というわけで、Ｖベルトが外れているか確認したところ、まさにＶベルトが外れてました。
新品のＶベルトを付けなおして、起動したらきちんと回転しました！

簡単に交換の手順を載せておきますね。
（プラスドライバー、マイナスドライバーが必要です）

①洗濯機につながっている水栓を止水する
②水栓とつながっているホース、コンセント、接地線を外す
③洗濯機の背面が見える位置に動かす
④洗濯機背面のパネルを止めているネジを外す
⑤Ｖベルトが外れているか確認する
⑥洗濯機の型番から適合するＶベルトを購入する（確信がある場合は洗濯機を動かす前に買っておく）
⑦新品のＶベルトをモーター側と洗濯槽側に引っ掛けなおす
⑧パネルをネジで止めなおす
⑨洗濯機をもとの場所へ戻してホース、コンセント、設置線をつなげる
⑩止水栓を開けて洗濯機が稼働するか確認する

Ｖベルト交換手順

私はＶベルトを楽天で購入しました。

【楽天市場】【在庫あり】パナソニック 洗濯乾燥機用Vベルト AXW0412A6700: ルクス

定形外郵便またはメール便 。【在庫あり】パナソニック 洗濯乾燥機用Vベルト AXW0412A6700

item.rakuten.co.jp

実際の交換にかかった時間は15分ほどで、部品を所定の位置にはめたり外したりするだけなので未経験でも簡単にできます。

我が家の洗濯機（PanasonicのNA-VX700BL）は12万円ぐらいする機種で、Vベルトが原因で2回不調に陥りました。
毎回買い替えたり修理を依頼していたら数万円から20万円ほど損していたことになります。

自分で工夫し試すことを厭わない

この記事で伝えたいことは「ちょっと調べて試行錯誤することで、大きな成果を出すこともできる」ということです。
洗濯機のような大型家電が不調になると、手に負えないようなことが起きているのかと不安になりますよね。
しかし、今回紹介した外れたVベルトをはめなおすだけのように、ちょっと手を動かすだけで直ることが往々にしてあります。

これを、初めから「自分には手に負えない、何か起こったら嫌だから」といって買い替えたりすることは非常にもったいないことです。
始めは誰でもわからないし、何もできないものです。

「できないことを楽しみ、できるようになることを喜ぶ」マインドがあれば金銭的にも精神的にもとても人生楽になると信じています。

今回は洗濯機という我が家の具体例をお話ししましたが、こうしたマインドを持っていただき、皆さんの家の家具家電が壊れた時にはちょっと自分でいじってみましょう。
直れば儲けもの、直らなくても損はしないし、色々調べて動いた知識と経験が得られます。

もちろん、危険なことや誰かの迷惑になるようなことは避けなければいけませんが、自分が疲れたりちょっと損をする程度のことであればどんどんやることをお勧めします。
皆さんには疲れから回復する能力も、損した金額以上に稼ぐ能力も備わっています。
一緒に、できないことを楽しみ、できるようになることを喜びましょう！

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この記事では、不動産投資の特徴や一般的な手法を紹介し、不動産投資を始めるべきか否か、やるとしたらどのような方法が適しているかを説明します。
※イメージしやすいように不動産「投資」という言葉を使っていますが、中身は事業としての不動産「賃貸経営」を指しています。賃貸経営の経営方針により手間のかかり具合を調整できるので、株式投資に近いくらい手間を少なくできますが、その分収益性が下がります。経営判断として、投資運用のようにしている、ということです。

そもそも不動産投資をやるべきか？

下記のチャートを参考に判断してみて下さい。

不動産投資は一般的な副業とは異なり、200万円以上の元手が必要です。
そのため、不動産投資に回せる資金が確保できていないとそもそも始めることができません。
余剰資金がない場合には、生活防衛資金とは別に元手を貯める必要があります。

続いて、安定したストック収入が欲しいかどうかを考えます。

ストック収入とは収益源から定期的に生み出される現金のことです。
例：ブログの売上、YouTubeの収益、高配当株の配当など

不動産賃貸経営では、賃貸収入という形で毎月の家賃から諸経費（税金、火災保険料、管理費、修繕積立金）を引いた額が手元に残ります。
家賃を生み出した後も、入居者が借り続けてくれる限りは賃貸収入が入るため、典型的なストック収入といえます。

ストック収入の最大のメリットは、ストック収入が発生する状態を作った後は、追加で何かしなくても収入が入り続けることです。
つまり、入居者が入った時から退去するまでは特に何もしなくても家賃収入が入り続けます。
そのため、賃貸収入分のお金を得るためのリソースを他のことに回せます。
リソースは余暇として使うもよし、別のビジネスに使うもよしということで、自分のしたいことに時間と体力を残しておけます。

よくストック収入と並べられる「フロー収入」は、これは自分が働いた分が収入となるため、即金性のある反面、フロー収入を生み出す労働に常にリソースを注ぐ必要があります。
これらのことから、「ストック収入で生活基盤を安定させ、他のリソースは攻めに使う」、「働く時間を減らしたい」という方は、ストック収入の代表である不動産賃貸経営と相性が良いといえます。

では、他にもストック収入を生むものはあるのに、なぜ不動産賃貸経営なのでしょうか？
それは、再現性・利回りが比較的高いからです。

不動産投資の再現性

まず、再現性についてですが、不動産賃貸業が昔からある産業であり、収益モデルが確立しています。
不動産賃貸業の収益モデルは「買って、直して、貸す」というシンプルなサイクルです。
誰がやってもこのサイクルは変わりません。
しかも、このサイクルを回すためのシステムが市場に整っており、誰でも利用できます。
これは不動産業者さんやリフォーム業者さんのことを指しており、物件のオーナーが労働を外注することを前提に様々なシステムがすでにできあがっているのです。
つまり、不動産投資ではストック収入を得る収益モデルがシンプルで、しかもその収益モデルを回すことは外注ができる基盤があるのです。

世の中の不動産の多くが、親世代から相続され、相続された物件が賃貸に回されて収益を生み続ける、というのは本当によくあることです。
しかし、物件を相続した子世代のほとんどは不動産賃貸業をやっていたわけでも、才能があったわけでもありません。
それでも、相続物件で賃貸経営が回っているのは、不動産賃貸経営のシンプルな仕組みと外注するシステムのおかげ、つまりは高い再現性のおかげといえます。
（この状況を利用して相続した素人をだます業者も多いので、守る力は本当に大事ですね）

不動産投資の利回り

次に利回りの高さですが、不動産投資では株式投資の一般的な利回りである4～7％を上回ることが可能です。
不動産投資の手法によっては表面上の利回りが1～4％と低いこともありますが、実際には融資を利用していることが多く、元手に対するストック収入利回りは非常に高いです。
こうした不動産投資の利回りの高さは、株式投資より市場の厚みが低いことと、コントロールできる要素の多さによるものだと思います。

不動産投資は必要な知識量や元手の大きさが必要であることから、株式投資よりも参入者が少ないです。
その反面、誰しも「家」には住んでいる、つまりほとんどの人は不動産を利用する側であり、需要対して供給者が圧倒的に少ないといえます。
その結果、不動産を手放したい人が多く、取得したい人が少ないために不動産の取得は割安に行いやすく、逆に家賃は供給者側に利するように高めに設定しやすい形になります。

また、不動産投資では株式投資と違って、所有者がコントロールできる要素が非常に多いです。
収益モデルの「買って、直して、貸す」プロセスのどの段階でも投資家自身の工夫で収益性を改善する余地があります。
例えば、買うときに指値や競売を利用して費用を抑えることができます。
他にも、直す際に自分で修繕（DIY）したり、逆に豪華な設備をつけることで高く貸すといった工夫ができます。
家賃設定も所有者が決められるため、自分の納得する利回りになるように家賃を設定できます（もちろん借りてくれないと意味はないですが）。

こうした、投資した個人の工夫により利回りを上げられるという特徴は株式投資にはありません。
逆に言うと、工夫すべき部分や意思決定を業者任せにするほど利回りは落ちてしまいます。
そのため、都度判断や工夫をし続けたくない、利回りよりも気軽さをとりたい、という方は高配当株のようなストック収入のほうが向いているといえます。

以上のことから、数あるストック収入の中でも特に不動産投資が優れた手法であること、向き不向きがあることがわかります。
上で紹介したチャートをもう一度見てみましょう。

「不動産投資に興味はあるけどやった方が良いのかよくわからない」という漠然とした状態の方は、このチャートを参考にしてみてくださいね。

どの手法でやるか？

「不動産投資をやってみたい」となった場合に、どのような手法でやるのかを決める必要があります。
エリア、物件の種類、規模、価格帯、融資を引くか、リフォームをどこまでするか、管理方法など、多くの要素があります。
しかし、これらはあくまで投資目的をかなえるための要素でしかなく、投資目的に合った手法かどうかが重要です（他の投資でも一緒ですね）。

ここでは、投資期間と目標のストック収入の観点からチャートを見てみましょう。

まずは、目標のストック収入をどれくらいの期間で得たいかを考えます。

物件規模

不動産投資の話では、よくレバレッジ、つまり銀行から資金を借りて（融資を引いて）、持っている資金以上の物件を取引する話が出てきます。
レバレッジにより、物件のグレードや規模を大きくすることができるため、「不動産投資ではレバレッジを引く方が良い」、「融資を引かないと（不動産投資の）意味がない」、という意見があります。

しかしながら、レバレッジを引くためには下記の要素を満たす必要があります。

・銀行から見て収益性のある不動産を見つけられる
・属性が良い（安定した職業、高年収）
・銀行との信頼関係構築のための努力ができる
・返済に耐えられる資金計画

融資を引くのに必要な要素

逆に、物件がなければ、属性が良くなければ、銀行との付き合いがうまくできなければ、返済に耐えられなければレバレッジを利用した不動産投資はそうそう成立しません。
レバレッジは大きなリスクのある選択肢ということです。

レバレッジのリスクに対するリターンとしては、規模の大きい取引ができるということです。
具体的には、1,000万円の投資資金で戸建て1つに投資するか、
レバレッジをかけて1億円のアパートに投資するか、という違いです。
戸建てでは月10万円（年間120万円、利回り12％）の家賃収入、
アパートでは月50万円（年間600万円、利回り6％）
アパートでは、融資の返済分があるため利回りが落ちますが、収益の絶対額が戸建てよりも大きいです。
１つの物件に投資するということは同じでも、レバレッジをかけられるのならば、それを利用した方が短期間で大きなストック収入を作れます。

融資を引いて購入するのであれば、戸建てではなく一棟もの（アパートやマンションの一室ではなく建物全部）を狙うことになります。
また、将来性を考えると地方の物件よりも都市部の、それも駅から近い物件がよいでしょう。

そのなかでも、一番早く収益が得られるのはオーナーチェンジ物件です。
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる（家賃収入が発生している）物件を購入し、購入と同時に自分が借主となるような物件のことです。
入居者付きの物件なので、購入後にリフォームや入居付けをすることなく家賃収入が得られます。

そんな物件があるならなぜみんな買わないの？となるかもしれませんが、オーナーチェンジ物件には物件価格が割高というデメリットもあるからです。
前オーナーも不動産賃貸経営をしている投資家であり、利回りから計算した物件価格を設定することが多いです。
この場合、実需物件（居住のためのマイホーム）よりも価格設定がシビアであり、またオーナーチェンジ物件は人気があるため値引き交渉がしづらく、結果的に割高になることが多いのです。

色々なリスクや難しさがあるものの、融資やオーナーチェンジ物件を活用することで、比較的短時間でストック収入を形成できます。

続いて、ストック収入を作るのに、コツコツと長時間かけられる場合です。
このような場合は、規模の大きな物件ではなく区分（マンション、アパートの1室）や戸建て物件が選択肢に入ります。

エリアや築年数にもよりますが、1,000万円以内で、融資を引かずとも賃貸経営を行える価格帯です。
比較的小ぶりの物件を1つずつ積み上げていき、ストック収入を増やしていくやり方です。
銀行とのやり取りや返済のプレッシャーもないため、自分のペースで色々試しながら進めていくことができます。
例えば、物件を1つ貸し出し、家賃収入が月7万円だったとすると、年間84万円、諸経費を差し引いて残りは60万円ほどになります。
1年間で1つずつ物件を買うと、ストック収入は2年目に120万円、3年目に360万円、、、といった感じで、数年でサラリーマンの給与年収に匹敵することになります。
「数年かけてじっくりとサイドFIREに向かいたい」、「手堅くストック収入を作りたい」という方には小規模から始めるのが合っているといえます。

物件の種類とエリア

規模感を確かめた後は、次に物件の種類を決めます。
物件の種類とは、区分なのか一戸建てなのかということです。

区分：維持費用が高い、数が多い、賃貸時の競合も多い、立地が良い
一戸建て：修繕費用が高め、数が少ない、競合は少ない、立地が悪い

区分とは、集合住宅の一室のことで、マンションや団地の一部屋のことです。
土地がついてこない、管理費や修繕積立金といった固定支出がかかるなどの弱みがあります。
強みとしては小ぶりなため価格が安い、面積が小さい傾向にあるため修繕費用や火災保険料が抑えやすい、立地の良い建物が多く、流動性が高いといった点が挙げられます。

都市部、駅近エリアでも比較的安価に取得でき、取引数も多いため、都市部で不動産投資をする場合には区分が選択肢の一つになります。

続いて一戸建ての特徴です。
一戸建ては土地がついてくる、庭や駐車場が確保できる、賃貸での競合が少ないという強みがあります。
逆に、駅から離れた立地であることが多い、リフォーム費用がかさみやすい、火災保険料が高いといった弱みがあります。

駅からの距離にこだわらない車を利用する層、ファミリー層の入居付けに強く、区分よりも自由にリフォームができるため、独自色を出しやすいです。
自身が都市郊外で活動している場合には、一戸建てが有力な候補になります。

物件の種類とも関連しますが、投資エリアについてはざっくり都市部かそれ以外のエリアなのかという分け方ができます。
一般的に、都市部のほうが物件価格が高いが家賃も高く需要も大きい、
それ以外のエリアは物件価格が安いが、家賃も安く需要もまばら、という傾向です。

どちらがいいのかは投資できる資金の大きさだけでなく、ご自身の活動エリアからも考える必要があります。
東京都に住みながら、地方エリア、例えば岐阜県（一例です）の物件を買うのは非常に難しいです。
逆に岐阜県から都市部、東京都内の物件を買うのも難しいでしょう。
この場合は、東京都からであれば、西東京や埼玉西部エリアを狙う、岐阜からであれば、岐阜市内や名古屋を狙うといった方が現実的です。

距離が遠いと、それだけ物件の確認や土地勘の把握が難しく、修繕や入居付けも難易度が上がります。
どうしても外注に頼ることになるので収益が悪化しやすくなってしまうのです。

一番良いのは、自身の活動エリアから近く、物件価格が安く、高く貸せるところの物件となります。

こうした各要素のバランスをとりながら購入の判断をするのが不動産投資の最大の胆といえます。
どの要素も100点満点を狙うあまりに購入に踏み切れない方も多いため、購入の判断が最初の関門といえるでしょう。

不動産投資における築年数

不動産は現物資産であるため、築年数による劣化や維持修繕の程度も重要な要素になります。
築浅と築古、どちらも一長一短があります。

築浅のメリット：不具合が少ない、耐震性能が高い、賃貸物件として人気がある、融資が引きやすい
築浅のデメリット、物件価格が高い、建物価格を自分が負担することになる、購入希望者が多い

築古のメリット：建物価値が小さく、土地の値段で買える、競合が少ない
築古のデメリット：融資が引きづらい、リフォームに手がかかる、耐震性能が低い

総じて、コストが高い分安定して運用できるのが築浅、コストを抑えられる分、修繕に力を入れる必要があるのが築古、という感じです。

築古の建物は利用価値がある（＝賃貸に出せる）のに、建物の経済的・法律的な価値は0とみなされることが多く、このギャップを利用して高利回りを実現しやすいです。
リフォームする箇所が多いということは、逆に言うとその建物の状態に詳しくなれたり、大胆なリフォームもしやすいというメリットにもつながります。

こうした理由から、築古物件はストック収入形成の初期段階では有力な選択肢だと思います。
自分が動く時間や手間が取れないといった理由がない限りは、多少遠くても築古の戸建てから始めるのが個人的なおすすめです。

もう一度、フローチャートを振りかえってみましょう。

不動産投資には本当に様々な手法がありますが、どこから手を付けるべきから人によりさまざまな解答が考えられます。
とはいえ、すべての手法を網羅的に試すことも現実的に難しいため、本記事のチャートを参考に手法を絞り込むとよいでしょう。

まとめ

この記事では、不動産投資をやるべきか、どのような手法で始めるかについて、チャートを紹介しながら解説しました。
賃貸経営の第一歩として、これらのチャートを参考にしながらご自身の投資目的や環境から適した手法をぜひ見つけてみてください！

※不動産投資はリスクのあるもので、本記事は利益を確約するものではありません。最終判断はご自身の責任の下で行うようご留意ください。
また、本記事では一般的な手法の概要を紹介したに過ぎず、より詳細については別途ご自身でご確認ください。

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正解の業者はいない？　　

リフォームをしたいと考えた時、まずはリフォーム業者を探します。
しかし、たくさんのリフォーム業者の中から自分のニーズを満たしてくれる業者をどうやって見つければいいのでしょうか？
これは難しい問題です。
建物や間取りに正解が一つではないのと同じように、リフォームの仕方は費用、進め方なども千差万別で、「ここを選べば絶対に正解」となるようなリフォーム業者というものはありません。
しかし、「ここを選ぶと絶対に失敗する、後悔する」というリフォーム業者はいます。

そこで本記事では、リフォーム業者選びで失敗しないための見極めポイントを解説します。

営業スタイル

営業スタイルとは「どのような方法で集客をしているのか」というやり方のことです。
例えば、訪問営業、新聞やWebでの広告、ホームページを通じた問い合わせ、SNSを利用した周知活動など、様々なスタイルがあります。

この中で、「訪問営業」は絶対にお勧めしません。
訪問してくる業者は「お宅の外壁を見たんですが、ヒビが入っていて～」や「このエリアでシロアリ被害があって～」など、いろいろな理由をつけてリフォームを持ち掛けてきます。
そういった業者は素人の不安をあおって、その場で営業し、すぐに決断させてきます。
必ず断りましょう。

おすすめの営業スタイルはホームページの問い合わせ待ち、SNSを利用した集客方法です。
ホームページをしっかり作り、どんな施工が得意でどのような仕上がりかをきちんと掲載するというのはエネルギーとコストがいることです。
しかし、良質なお客様はきちんとホームページまで観てくれるという想いのもと、コストをかけてホームページを作りこんでいるのです。
また、自分からお客様のところへ出向くのではなく、来てくれたお客様に手厚いサービスを施すという考えの業者も多いので、ホームページがしっかりしている業者は信頼ができる傾向があります。

また、SNS発信を行っている業者も信頼がおけます。
SNSは流行に左右されやすいですが、逆に言うとSNSを運用している業者は流行やユーザーのニーズをきちんと把握し、一定のITリテラシーを持っていることを表します。
さらに、SNS運用は大きな宣伝広告効果があるにもかかわらずノーコストで行えるため、広告宣伝費分を施工や資材のグレードに割り当てられる余地があります。
最後に一括見積サービスに登録している業者さんについてです。
一括見積サービスはユーザーが一度に見積もりを取れ、業者は広い間口からお客さんを呼び込めるため、良いサービスといえます。
しかし、必ずしも一括見積サービス内で業者のクオリティを担保していない場合もあり、上がってきた見積もりや打ち合わせの相性によって、どの業者さんを選ぶかを考える必要が出てきます。
これについては後述します。

打ち合わせの相性

さて、営業スタイルや一括見積サービスによる絞り込みができたら、業者とやり取りをして施工範囲の決定や見積もり作成のための打ち合わせを行います。
この打ち合わせを通して、連絡手段の選定やレスポンスの良さ、担当者の人柄やこちらの意を組んでくれるか否かといったことがわかります。

リフォーム工事は規模にもよりますが、数日から数か月かかることもあります。
その間、気持ちよくやり取りできるようにするには、打ち合わせ時に違和感を感じないかどうかが非常に重要です。
この時の違和感を無視して工事を進めてしまうと、「言いたいことが言えなかった…」、「仕上がりイメージが違った」、「担当者を変えてもらって一からやり直しになった」などの問題が起こりやすいです。
業者は専門家ですが、お客様との取引において上下関係はないため、対等の立場で気兼ねなく話せるかどうかを見極めましょう。

イマイチな業者だと、こちらの希望に対して予算の上乗せのみで対応しようとする、レスポンスが遅い、電話しないでほしいと伝えてるのに電話で連絡してくる、といったことが頻発します。
こうした業者に通じることは、顧客のニーズよりも自社の都合を優先している点です。

良い業者というのは、自分たちの専門性の高さが故の顧客との情報の非対称性を良く自覚し、顧客が不安に思わないように選択肢を示してくれるものです。

また、予算とやりたいことのバランスを取ろうとしてくれるかも非常に重要です。
良い業者は「予算ありきでやりたいことができない」、「やりたいことありきで予算度外視」というアンバランスな状況を避けるべく、様々な提案をします。
お客様へのヒアリングの際も、「絶対に必要」と「できればやりたい」といった要求度も併せてヒアリングし、予算と優先順位のバランスを重視します。

この打ち合わせの段階ではご自身の直感を大事にし、違和感を感じた業者にはきっぱりとNo！ということが肝心です。

見積りの内容

最後に、打ち合わせを経て提出された見積もりを見比べてみましょう。

一般的な見積書では「単価、個数や延べ数、小計」といった内訳がきちんと書かれています。

一方で、悪い業者の見積書では、「○○一式」といった形で、合計金額のみが書かれている見積書を出してきます。
顧客が詳細に踏み込めないように、厳密な数字を出さず詳細をぼかしているのです。
一式とまとめられてしまうと、どんな部材をどれだけ使うのか、部材費と施工費の割合がわかりません。
ひいては適正な価格で施工が行われているのかがわからず、「業者に言われるがままに支払う」ということになりかねません。
詳細な単価や内訳を記載することは、もちろん負担がかかりますが、お客さんの不安を考えるときちんとした内訳を記載するのは業者の責任と心意気だといえます。

まとめ　

本記事では悪い業者の見分け方を3つの観点から解説しました。

リフォーム工事は数百万円、数千万円かかる大きなイベントです。
施工に自信を持ち、顧客の立場で考え行動できる業者を見つけて、後悔のない選択をしましょう♪

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利子補給制度とは

資金を借り入れる際、多額になるほど負担が増大するのが「金利」です。
この金利分を後から支給してくれる制度が利子補給制度です。
新型コロナウイルス感染症特別貸付の利子補給制度は中小機構（独立行政法人 中小企業基盤整備機構）が3年分の利子を一括で助成してくれます。
これにより、金利負担が足かせとなっていた企業に対して積極的に貸し付けを利用してもらおうという促進効果が期待されます。

資金の貸し借りは事業資金サイクルの中で必ず生じ、企業活動がスムーズに進むかどうかのポイントになります。
企業が積極的に借りてくれる⇒手元資金が潤沢になる⇒企業活動が活発化⇒景気をポジティブにする

といった好循環が生まれます。
また、銀行などの貸し付ける側にとっても利息分から利益が得られるため、企業には積極的に資金を借りてほしいのです。
利子補給制度は経済の活動を停滞させないための潤滑油としての役割があるといえるでしょう。

利子補給を受けるには

今回の制度は新型コロナウイルス感染症特別貸付の利息を補給する制度であるため、
まずはこの貸付の要件をクリアする必要があります。
日本政策金融公庫の説明によると、売り上げの減少がみられる場合にこの貸付を受けられます。

・最近1ヵ月間等の売上高（※1）または過去6ヵ月（最近1ヵ月を含みます。）の平均売上高が前3年のいずれかの年の同期と比較して5％以上減少している方
・業歴3ヵ月以上1年1ヵ月未満の場合等は、最近1ヵ月間等の売上高または過去6ヵ月（最近1ヵ月を含みます。）の平均売上高（業歴6ヵ月未満の場合は、開業から最近1ヵ月までの平均売上高）が次のいずれかと比較して5％以上減少している方
（1）過去3ヵ月（最近1ヵ月を含みます。）の平均売上高
（2）令和元年12月の売上高
（3）令和元年10月から12月の平均売上高

つまり、「過去の任意の期間の売上が5%以上低下していればOK、比較対象の期間も任意でOK」という、非常に低いハードルになっています。
また、減少幅は比率（%）であるため、売上そのものが大きくなくても認められます。

私の場合も売上が4桁～5桁のレンジで、ほぼ誤差みたいな減少幅でしたが通りました。
何はともあれ、仮に貸し付けが受けられなくてもダメージはないため、心当たりがある人は皆申し込めばいいと思います。

新型コロナウイルス感染症特別貸付が受けられたら、次は利子補給の要件を満たす必要があります。
下の表は新型コロナウィル感染症特別利子補給事業の情報です。

事業規模に着目すると、小規模・個人事業・フリーランスであれば、無条件で利子補給を受けられます。
②小規模企業者との違いは従業員数です。
従業員5名以下であれば①の無条件で利子補給が受けられる規模に分類されます。
私の場合は①に当てはまったため、無事利子補給が受けられました。

おそらく、小規模であるほど事業資金の規模も小さく、利息分の支払いが事業資金を圧迫しないよう条件を緩和しているのだと思います。

利子補給を受けるために必要な手続き　

上の画像は利子補給を受けて助成終了になるまでの流れを表しています。
申請者のやることは
・新型コロナウイルス感染症特別貸付を受ける
・後日、日本政策金融公庫から申請書が届く
・申請書を郵送する

これだけです。
（新型コロナウイルス感染症特別貸付を受けるステップは過去の記事参照
【新規取引】公庫の コロナウイルス感染症特別貸付 融資の申し込み【個人事業主向け】
【公庫】融資面談で聞かれたこと【コロナ特別貸付 】）

申請書の内容も簡単に記入できるものですので、手続き自体は非常に楽です。

二枚ほど申請書を記入し、投函すれば後は待つだけです。
注意点として、利子補給分の支給は一括で行われるため、そこからの資金繰りは自分で管理する必要があります。
一括で入ったからといって別の用途で使ってはいけません。

また、補給される利息分は3年分となっていますので、長期での借り入れの場合は相対的に補給される金利は少なくなります。
この辺も考慮して借入期間を設定する必要もあるでしょう。

書類を出す手間があるとはいえ、非常に助かる制度なので事業を始めて3か月以上の方は積極的に狙うべき制度といえるかと思います。

したらな！

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カレコで事故を起こしました。

先日、カレコ利用中に車の側面を擦るというミスをやらかしました。

狭い道の左折の際に、左側のブロック塀に軽く擦った形です。

運転中に、「あ、これはやばいかも」と思いつつ、バックしようか悩んだ瞬間に「ガガガッ」っと嫌な音が。

通り抜けた後に確認すると、3㎝ほどの擦り傷がついてました。

「あーあ」と落胆しながらも、以前カレコの紹介をしたこともあり良いブログネタになるだろうと前向きにとらえることにしました。

以下に事故対応の流れを記します。

カレコサポートセンターに電話　

まず、カレコのサポートセンター（08008224973）に電話しました。
マニュアルには警察に連絡とありましたが、自損事故で相手もいないためいきなり警察に電話していいものかわからなかったため警察より先にサポートセンターに問い合わせました。

以下、オペレーターに聞かれた（言われた）ことです。

・お怪我はないでしょうか？
・今は安全な場所でしょうか？
・本人確認のためお名前と電話番号をお願い致します。
・事故は何時頃でしょうか？
・お相手の方はいらっしゃいますか？
・傷はどういったものでしょうか？
・警察へ連絡して、その後に保険会社へご連絡し、カレコの車を運転中に事故を起こしたと報告ください。
・電話番号や流れを記載したメールをお送り致しますので、キズの写真、塀の写真、担当した警察官のお名前と所属を記入・添付したメールをご返信ください。

提出用の写真撮影

警察に電話後、到着までに20分ほどかかりましたので、その間にできることは済ませた方がいいだろうということで、

・傷と接触した道路沿いの塀の写真撮影
・事故を起こした地点の住所を調べる
・自賠責保険と車検証の準備

をしておきました。

警察の現場検証

二人組の警察官がやってきました。
現場検証の流れは以下のような流れでした

といった感じです。

嘘偽りなく淡々と受け答えすればスムーズにすみますので、落ち着いて対応しましょう。
私の場合は、接触した塀の持ち主が不在だったため、私の連絡先を投函して連絡待ちにするとのことでしたので、30分くらいで終わりました。
保険会社への請求のために、担当警察官の名前と所属を提出する必要があるため、こちらも控えておきましょう。

保険会社へ連絡

はっきり言ってクタクタでしたが、何とか保険会社（0120-258-365）への連絡をします。　

ほとんど形式的な内容で、警察に話した状況をそのまま話せば問題ありません。
翌日、引継ぎの連絡と相手方（塀所有者）からの連絡の有無を聞かれました。

車の返却

全てを終えてから車を（自走できる状態であれば）返却します。
実は保険会社への連絡の際に、「車は現場でしょうか、返却済みでしょうか？」と聞かれたので、もしかしたら現場検証が終わったらもう返しても良かったのかもしれません。
とにもかくにも安全運転で返却をしてしまえば一安心です。
あとは、連絡を待ちましょう。

ちなみに、事故を起こした日の深夜12時ごろ警察から電話があり、
「お相手の方、『堀なんて直さなくていいよ~』とのことでした！」とありがたいTELがありました。
これで残る懸念はカレコからの請求です。
私は予約時に設定できる「トラブル安心サポート」を申し込んでいなかったため、ノン・オペレーションチャージ（ＮＯＣ）が発生した場合はその費用を払う必要があります。
果たして、NOCが発生するかどうかはまだ定かではありませんが、制球が来たらまたその流れを記事にしたいと思います。

皆さんどうぞご安全に！　

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2021年6月9日　追記

現在に至るまで、損傷にかかわる請求や引き落としは行われていません。

また、同型の車種が傷一つなく駐車場に返ってきていることから、
カーシェアリングの会社の保険での対応で済んだようです。
予約時のオプションである「安心パック」なる追加オプションは
車を戻せずに次の予約者への補償が必要などのNOCへの対応のためであると考えられます。
ですので、少しの傷などは遅滞なく手続きをすれば手出しはないものと考えられます。

いずれにせよ安全運転しましょう。

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先月、日本政策金融公庫に「新型コロナウイルス感染症特別貸付」を申し込みました。
その時の詳細は↓↓。

【新規取引】公庫の コロナウイルス感染症特別貸付 融資の申し込み【個人事業主向け】

書類が受理され、面接にこぎつけました。
この面接でどのような受け答えをするのかが融資を通すか否かに直結するので、想定問答集を作ることにしました。
（適宜ご自身の状況に読み替えて頂ければと思います）

自己の属性や家族環境について

Q. 現在の収入状況は？
A. 現在大学院生として大学に所属しており、月々の収入としては非常勤講師、ティーチングアシスタント等のアルバイト収入が○○円、日本学生支援機構からの貸与金が毎月12万2千円、大学の研究奨励費として毎月15万円を給付されています。
個人事業の方では、運送業としてUBER EATSの収入が毎月2~3万円、不動産収入が毎月12万円、コンサルタント業として、実績としては2021年3月の売上が9万円ほどです。
支出については、返還義務のある日本学生支援機構の貸与金については利息なしで、卒業後に返還が始まりますが、研究実績によっては返還免除の可能性もあります。
その他、生活費として家賃が13万円、水道光熱費が4万円ほど、食費が4万5千円、雑費が1万2千円ほどです。
学費については、年間52万円が標準値ですが、学費の減免申請を毎期行っており、これまで毎回半額分以上の減免を受けておりますので、年間26万円支払っていることになります。

Q. 家族との生活費の按分は？
A. 私が食費と電気代、ガス代を支払っています。家賃と水道代は同居している両親の名義で支払いをしています。

Q. 生活環境や職場環境が変わる可能性は？
A. 私が大学院を卒業後、地方や海外に行く可能性はあります。日本にしろ海外にしろ、おおよそ年収400~500万円、高くて600万円ほどです。また不動産収入も安定的に入ってくるうえ、不動産賃貸事業の運営のノウハウや対策も家族に伝えておりますので、安定的な収益は確保できると考えています。
現在の居住地に依存した運送業については今後継続できなくなる可能性はありますが、そのほかの賃貸経営、コンサルタント業はWebで完結するもの、断続的な現地視察で事足りる場合もあるため今後も継続できると考えております。

Q. 家族や身内の方は融資についてきちんと把握・理解しているか？
A. 私の事業については家族にきちんと説明し、その内容や収益構造についても理解しています。今回の融資についても一般的にイメージされる借金とは違い、事業をより堅実に進めるための前向きな資金調達ということを説明しています。

現在の資産状況について　

Q. 今の預金残高・自己資金をどのように形成したか？
A. 会社員時代から、貯金や投資が趣味みたいなところがあり、毎年着実に資産を増大させてくることができました。多い時では、毎月20万円程度の給与から、年間で160万円ほど貯金できたときもあります。今でも、日々無駄な支出をしないように固定費を削減したり、車を手放して必要な時にカーシェアリングを利用するなどの工夫をして、持続的に安定的な貯蓄ができるようにしています。
今は、生活資金と事業資金の完全な切り離しができていませんが、ゆくゆくは事業内だけで資金繰りが安定するように、コスト削減と堅実な運用に努めてまいります。

Q. 資産配分はどのようになっているか？
A. 2021年4月4日現在、現金預貯金が約472万円（450万円＋16万円＋6万円:22.0％）、有価証券が720万円（33.4％）、不動産が固定資産税評価額ベースで960万円（233万円＋727万円44.6％）です。但し、日本学生支援機構への返済分（総額439万円のうちすでに貸与済みの305万円）は考慮していません。　生計をともにしている妻は預貯金で400万円ほどです。

事業について

Q. 事業場所は？
A. 自宅として住んでいる住所地になります。大家さんからの許諾も得ています。

Q. なぜ、この事業を始めようと思ったのか？　
A. 不動産事業に関して、空き家や築古の建物が社会問題となり、非常に安価、あるいは無償での譲渡がある、一方で新築マンションやアパートが乱立している首都圏のような場所もあり、構造的な歪みが少なからずあると考えております。具体的には、中古物件というだけで新築の数十分の1の価格で取得が可能にもかかわらず、実際の受容としては、新築に引っ張られた価格になる場合が多いと考えております。
また、技術の発展による築古の物件の再生・性能の向上により、空き家や築古の物件をリノベーションすることで、入居者を付け、物件の利用価値を生み出すとともに地方への移住の促進の一端を担いたいと考えております。
さらに、リフォーム・リノベーションについて職人さんにお願いをすることになりますが、ご年配の職人さんと新人の職人さんをメインに発注を考えています。建築業界についても、職人さんの高齢化と人手不足が顕在化しており、ここにも社会的な歪み、つまり腕のある職人さんの定年による強制的な退職、新人への極端な下積み・安価な下働きによる離職率の増大があると考えています。そこで、退職したもののまだ働ける職人さんと、若手の職人さんを中心に発注することで技術の伝承と収益的な歪みの改善に貢献したいと考えています。
また、不動産賃貸業の収益構造上、毎月安定的な家賃を生み出すための労力をある期間に集中させることで、その後の労力を低く抑えることができます。そこで、安定的な収益源としての賃貸経営を行うとともに、余剰な労力がある期間には他の事業にリソースを割くことができると考えています。

Q. これからする事業の経験はどのくらいあるのか？
A. 直接的な経験はありませんが、前職で配管工をやっていたため、建物の水回り、配管業務、また第二種電気工事士の資格を有しておりますので、私自身リフォームをすることで人件費を圧縮できます。さらに、事業開始を視野に入れて独学での勉強に加えて、オンラインコミュニティに所属して生の体験の共有をしていただき、大きな失敗を避けるための基本的な知識は身につけました。

Q. これまでに何か自分で事業をしたことはあるか？
A. ありません。

事業の収支について　

Q. 想定する月の売上げや経費の額はいくらか？
A. 現在、戸建て2軒を賃貸に出しており、それぞれ家賃が6万3千円、6万5千円で合計12万8千円の家賃収入があります。ここから1軒目は管理委託費として2千円支払いますので、12万6千円が利益になります。ここから修繕費としての積み立てを約1/4の3万2千円を積み立てる予定です。残りの9万4千円を次の物件の購入資金及び諸経費の支払い用として積み立てます。
これにより、年間37万8千円が修繕費用、151万2千円を購入資金及び諸費用支払い費用が積み立てられる予定です。想定される諸費用としては固定資産税、退去時の原状復帰費用と広告費になります。物件購入の際には現地調査費用、不動産登録免許税と登記費用が考えられます。

Q. 取引先はどういう会社なのか？
A. 1件目の管理委託をしている取引先として、中嶋設計様です。リフォームについては、1軒目は土屋電機様、富永工務店様、シルバー人材センター様があります。2軒目はリノコ高松様です。リノコ高松様は物件調査をお願いしましたが、すでに勤務されていた会社を退職されたため柔軟にご対応頂けてます。

Q. なぜ、計画通りの売り上げを達成できると思うのか？
A. まず、入居している方の属性として、2物件とも家族での居住をしており、ともにペットを飼われています。1軒目については0歳と2歳のお子さんがいらっしゃり、保育園・幼稚園も近くにあるため、学校教育ベースでの居住が見込めると考えています。2軒目についてはお隣も親族が住んでおり、15年間の定期借家契約を結んでいますので、長期的に安定的な収益が見込めます。
1軒目について、退去があったとしても、周辺には上場企業（曙ブレーキ工業株式会社・大正製薬）や工場があるため、戸建ての賃貸需要は高いと考えています。

返済について

Q. もし、計画通りにいかず、返済ができなくなったらどうするつもりか？　
A. 今回の融資はリフォーム用の資金であり、入居者様の生活実態・改善の指摘に応じてリフォームする予定です。つまり、リフォーム費用が支出となるまでの賃料収入は積み立てられているため、その積立金を返済資金として充当します。仮に不動産収入から返済しきれない範囲であれば、所有している有価証券を現金化して返済を致します。

Q. 営業に必要な許認可の見通しは？
A. リフォームに関連して電機工事士が必要になる場合がありますが、これは取得しています。不動産に関連する資格としては、宅地建物取引士、不動産賃貸経営管理士がありますが、これらが必要な他人の物件の仲介や管理をする予定はありません。ただ、法律的な知識を身につけること非常に重要な業務内容ですのでことしか来年にはこれらの資格を取得する予定です。

Q. 信用保証協会融資（制度融資）への申込みはしているのか？
A. 信金への融資を今後お願いするかもしれませんが、現在のところ併願はしておりません。

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