結論：文字にし、口に出して準備することが重要
先月、日本政策金融公庫に「新型コロナウイルス感染症特別貸付」を申し込みました。
その時の詳細は↓↓。
【新規取引】公庫の コロナウイルス感染症特別貸付 融資の申し込み【個人事業主向け】
無事に書類が受理され、面接にこぎつけました。
この面接でどのような受け答えをするのかが融資を通すか否かに直結する（らしい）ので、想定問答集を作ることにしました。
（適宜ご自身の状況に読み替えて頂ければと思います）
自己の属性や家族環境について
Q. 現在の収入状況は？
A. 月々の収入としては非常勤等の収入が月5万円、
個人事業の方では、不動産収入が毎月12万円、コンサルタント業として、実績としては2021年3月の売上が9万円ほどです。
支出については、生活費として家賃が13万円、水道光熱費が4万円ほど、食費が4万5千円、雑費が1万2千円ほどです。合計で月間25万円ほど、年間で300万円ほどになります。
Q. 家族との生活費の按分は？
A. 私が食費と電気代、ガス代を支払っています。家賃と水道代は同居している両親の名義で支払いをしています。
Q. 生活環境や職場環境が変わる可能性は？
A. 地方や海外に行く可能性はあります。日本にしろ海外にしろ、おおよそ年収400~500万円、高くて600万円ほどの給与収入の予定です。また不動産収入も安定的に入ってくるうえ、不動産賃貸事業の運営のノウハウや対策も家族に伝えておりますので、安定的な収益は確保できると考えています。
現在の居住地に依存した運送業については今後継続できなくなる可能性はありますが、そのほかの賃貸経営、コンサルタント業はWebで完結するもの、断続的な現地視察で事足りる場合もあるため今後も継続できると考えております。
Q. 家族や身内の方は融資についてきちんと把握・理解しているか？
A. 私の事業については家族にきちんと説明し、その内容や収益構造についても理解しています。今回の融資についても一般的にイメージされる借金とは違い、事業をより堅実に進めるための前向きな資金調達ということを説明しています。
現在の資産状況について
Q. 今の預金残高・自己資金をどのように形成したか？
A. 会社員時代から、貯金や投資が趣味みたいなところがあり、毎年着実に資産を増大させてくることができました。多い時では、毎月20万円程度の給与から、年間で160万円ほど貯金できたときもあります。今でも、日々無駄な支出をしないように固定費を削減したり、車を手放して必要な時にカーシェアリングを利用するなどの工夫をして、持続的に安定的な貯蓄ができるようにしています。
今は、生活資金と事業資金の完全な切り離しができていませんが、ゆくゆくは事業内だけで資金繰りが安定するように、コスト削減と堅実な運用に努めてまいります。
Q. 資産配分はどのようになっているか？
A. 2021年4月4日現在、現金預貯金が約472万円（450万円＋16万円＋6万円:22.0％）、有価証券が720万円（33.4％）、不動産が固定資産税評価額ベースで960万円（233万円＋727万円44.6％）です。生計をともにしている妻は預貯金で400万円ほどです。
事業について
Q. 事業場所は？
A. 自宅として住んでいる住所地になります。大家さんからの許諾も得ています。
Q. なぜ、この事業を始めようと思ったのか？
A. 不動産事業に関して、空き家や築古の建物が社会問題となり、非常に安価、あるいは無償での譲渡がある、一方で新築マンションやアパートが乱立している首都圏のような場所もあり、構造的な歪みが少なからずあると考えております。具体的には、中古物件というだけで新築の数十分の1の価格で取得が可能にもかかわらず、実際の受容としては、新築に引っ張られた価格になる場合が多いと考えております。
また、技術の発展による築古の物件の再生・性能の向上により、空き家や築古の物件をリノベーションすることで、入居者を付け、物件の利用価値を生み出すとともに地方への移住の促進の一端を担いたいと考えております。
さらに、リフォーム・リノベーションについて職人さんにお願いをすることになりますが、ご年配の職人さんと新人の職人さんをメインに発注を考えています。建築業界についても、職人さんの高齢化と人手不足が顕在化しており、ここにも社会的な歪み、つまり腕のある職人さんの定年による強制的な退職、新人への極端な下積み・安価な下働きによる離職率の増大があると考えています。そこで、退職したもののまだ働ける職人さんと、若手の職人さんを中心に発注することで技術の伝承と収益的な歪みの改善に貢献したいと考えています。
また、不動産賃貸業の収益構造上、毎月安定的な家賃を生み出すための労力をある期間に集中させることで、その後の労力を低く抑えることができます。そこで、安定的な収益源としての賃貸経営を行うとともに、余剰な労力がある期間には他の事業にリソースを割くことができると考えています。
Q. これからする事業の経験はどのくらいあるのか？
A. 直接的な経験はありませんが、前職で配管工をやっていたため、建物の水回り、配管業務、また第二種電気工事士の資格を有しておりますので、私自身リフォームをすることで人件費を圧縮できます。さらに、事業開始を視野に入れて独学での勉強に加えて、オンラインコミュニティに所属して生の体験の共有をしていただき、大きな失敗を避けるための基本的な知識は身につけました。
Q. これまでに何か自分で事業をしたことはあるか？
A. ありません。
事業の収支について
Q. 想定する月の売上げや経費の額はいくらか？
A. 現在、戸建て2軒を賃貸に出しており、それぞれ家賃が6万3千円、6万5千円で合計12万8千円の家賃収入があります。ここから1軒目は管理委託費として2千円支払いますので、12万6千円が利益になります。ここから修繕費としての積み立てを約4割の5万円を積み立てる予定です。残りの7万6千円を次の物件の購入資金及び諸経費の支払い用として積み立てます。
これにより、年間60万円が修繕費用、90万円を購入資金及び諸費用支払い費用が積み立てられる予定です。想定される諸費用としては固定資産税、退去時の原状復帰費用と広告費になります。物件購入の際には現地調査費用、不動産登録免許税と登記費用が考えられます。
また、ランニングコストとしては所有している物件の固定資産税になりますので、退去後に空室期間があったとしても大きな損失はありませんので、現在の資産から生活費を取り崩す形になります。年間300万円ほどの支出がありますので、3年間は無収入でもやっていける見通しです。
Q. 取引先はどういう会社なのか？
A. 1件目の管理委託をしている取引先として、○○様です。リフォームについては、1軒目は○○様、○○様、シルバー人材センター様があります。2軒目は○○様です。○○様は物件調査をお願いしましたが、すでに勤務されていた会社を退職されたため柔軟にご対応頂けてます。
Q. なぜ、計画通りの売り上げを達成できると思うのか？
A. まず、入居している方の属性として、2物件とも家族での居住をしており、ともにペットを飼われています。1軒目については0歳と2歳のお子さんがいらっしゃり、保育園・幼稚園も近くにあるため、学校教育ベースでの居住が見込めると考えています。2軒目についてはお隣も親族が住んでおり、15年間の定期借家契約を結んでいますので、長期的に安定的な収益が見込めます。
1軒目について、退去があったとしても、周辺には上場企業（○○・○○）や工場があるため、戸建ての賃貸需要は高いと考えています。
Q. 事業の弱点と改善案は？
A. 不動産取得費用として、賃貸収入を積み立てる予定ではありますが、積み立てる速度が遅く、突発的な修繕費用による取り崩しもあり得ます。しかしながら、コンサルティング業の方は安定した案件受注が現在できておりませんので、依然受けた案件からの営業活動、中小企業のデジタル化応援隊を通じた活動を広げることで、不動産賃貸業の追い風にしていきたいと考えています。
返済について
Q. もし、計画通りにいかず、返済ができなくなったらどうするつもりか？
A. 今回の融資はリフォーム用の資金であり、入居者様の生活実態・改善の指摘に応じてリフォームする予定です。つまり、リフォーム費用が支出となるまでの賃料収入は積み立てられているため、その積立金を返済資金として充当します。仮に不動産収入から返済しきれない範囲であれば、所有している有価証券を現金化して返済を致します。
Q. 営業に必要な許認可の見通しは？
A. リフォームに関連して電機工事士が必要になる場合がありますが、これは取得しています。不動産に関連する資格としては、宅地建物取引士、不動産賃貸経営管理士がありますが、これらが必要な他人の物件の仲介や管理をする予定はありません。ただ、法律的な知識を身につけること非常に重要な業務内容ですのでことしか来年にはこれらの資格を取得する予定です。
Q. 信用保証協会融資（制度融資）への申込みはしているのか？
A. 信金への融資を今後お願いするかもしれませんが、現在のところ併願はしておりません。
Q. 返済期間の根拠は？
A. 大きな修繕が来るまではできるだけキャッシュを手元に残しておきたいため、長めの返済期間を希望します。
Q. 1000万円の融資額となった場合、不動産収益だけで返済可能か？
A. 現状の家賃収益が12万6千円で、年間60万円が修繕費用、90万円を購入資金及び諸費用支払い費用となっています。同水準の取得費用で買い増しをした場合、2年で約180万円が取得費用に充てられることから、2年で1件取得するペースになります。仮に同じ家賃収入が得られる場合、2年後に家賃収入は18万6千円が得られ、同じ割合で積み立てていく。これを10年間繰り返すことで、累積1180万8千円になる見通しです。
また追加で思いついたら追記します！
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