不動産投資セミナーに行ってきました

棚田行政書士の不動産投資セミナー

人生初の不動産セミナーに参加してきました。
投資系の、しかも無料のセミナーは「無料セミナーで釣ってぼったくり商品を売りつける」という思惑を感じるので今まで避けていました。

それにもかかわらず今回セミナーに参加したのは、講演者が棚田行政書士だったからです。

棚田行政書士の不動産大学【公式チャンネル・宅建】

完全独学で法律系資格１０個合格できた私が、法律知識ゼロ、不動産経験ゼロの超初心者の方でも「宅建一発合格」できるよう、テンポよく、楽しく、わかりやすく、をコンセプトに毎日１８時に配信しています。 【主な配信内容】 ・問題集丸ごと暗記法 ・問題集の選び方 ・問題の解き方 ・法改正情報 -----------------...

www.youtube.com

昨年度の宅建士試験と賃管士試験に合格できたのはこの棚田行政書士のYoutube チャンネルのおかげといえます。
試験対策上も不動産の実務、投資についての考え方を身につける上でも非常に役に立つチャンネルです。
しかも、棚田行政書士の喋りが非常に面白く、また論理的な構成でいつも感心しながら動画を観ています。

そんないつも観ている棚田行政書士が不動産投資セミナーをやるということで私も参加したわけです。

セミナーの構成とポイント

セミナー参加料は無料でした。
サンワード貿易というFXの会社と提携する（サンワード貿易の公告の一環）ことで無料での提供ができているとのこと。

全体の流れは以下のような感じ。

メインはもちろん前半の棚田行政書士のお話し。

内容について詳しくは書けませんが、投資セミナーということで宅建についてではなく、投資についてのお話がメインでした。

棚田行政書士のお話のポイントは2つ。

①賃貸経営にかかる支出を知らずに買うな

いわゆる「新築ワンルーム投資」で損をしている人の実例を交えて警鐘を鳴らしていました。
購入当初は「節税になる」という文句で購入したものの、利息がかさみ毎年赤字、サブリース契約で利回り低下、修繕積立金不足、サブリース解約の示談などで次々と支出が膨らみトータルで500万円以上損して損切をした、、、
というぞっとするお話し。

当たり前とはいえ、「業者のいうことを鵜呑みにして自分で情報を仕入れられない人は不動産投資をするな」ということを口を酸っぱくし話されてれていました。
このブログでも何度か言及していますが、「失敗しないこと」を最優先すべきで、失敗しない核心がある時だけ踏み込むのが大事ですね。
「丸投げでOK」、「楽して○○」、「トータルサポート」
ここら辺の文言は「ブラックボックスで利益を好きなだけ抜かせてもらいます」っていう意味なのでくれぐれも引っかからないでください。

②23区のワンルーム、学生向け区分の賃貸は絶望的
都心の人口が流入より流出が多い「転出超過」になっているとのこと。
その数5万人。
ワンルームでいえば５万戸が空室になりうるという話で、実際に２３区内の賃貸がボロボロになっているそうです。
ポータルサイトで１R,1Kで調べると4千件以上の空室がヒットするらしく、棚田行政書士曰く「これまでにない異常事態」だそうです。

確かに、自分が都心に１Rを持っていたとしても、4千件の中から自分の物件を選んでもらえる自信は全くありません（汗）。

「賃貸がボロボロなら困った大家が物件を手放すから安く手に入れられるのでは？」
こう考えるのが自然流れですが、実は売買価格は上がっているそう。

要因の一つは建築コストの増大です。
単純に2010年ころと今を比較して資材や輸送コストが反映されて売買格が上がっているという考えです。
つまり、売買価格が上がっているのは資産価値の増大云々ではなく原価が上がっている、インフレが起きているという話です・

棚田行政書士は触れていませんでしたが、現金のだぶつきによる富裕層や外国人投資家の存在も関連しているでしょう。
講演で示されていた売買価格の平均値の推移は新築や高級マンションも含めた平均なので、ワンルームや投資用物件の相場まで上がっていることの説明にはまた他の要因もありそうです。
ただ、データ的にも肌感覚的にも売買価格の相場は昔に比べて今が最高潮（今後はわからない）ということが言えそうです。

結論として、「高く購入するしかないうえに、購入した物件の賃貸需要は冷え込んでいる」というネガティブな歪みがあるので、2022年は買いは慎重に、売りは今こそ、という論調でした。

参加した感想　

初めて有名なYouTuberと対面？したのですが、棚田行政書士は非常に理知的で丁寧な方という印象を受けました。
動画のまんまという感じでなんだか嬉しかったですね。

ここからは完全に私の推測、妄想ですが。
今回のセミナー、「サンワード貿易」というFXの会社と組むことで無料ということを実現されたと小耳にはさみました。
つまり、話す内容や立ち位置はある程度サンワード貿易に斟酌したものであると考えられます。
ですので、講演内容も宅建や試験対策には一切触れず、「投資」というテーマで話されていました。
しかし、その内容は「投資をみんなガンガンしよう！」というような論調ではなく、「情報を正しく把握して慎重に！」という論調でした。

ここに棚田行政書士の矜持を感じました。
普段から、不動産にかかわる視聴者に向けた動画を発信している姿そのままに、投資に関してもフェアな立場から情報を伝えて、不動産投資で泣きを見る人を減らしたかったのかなと思います。
市況の状況も相まって、今伝えておきたかったことなのかなと勝手に推測しております。

「だったらどことも提携せずに単独で講演すれば好きに話せるじゃん」
こう突っ込みたくもなりますが、参加のハードルを下げて1人でも多くの人に伝えるためには、無料参加、ひいてはどこかと提携する必要があったのではないかと思います。

私が勝手に妄想しているだけかもしれませんが、こういう背景を考えると棚田行政書士のお人柄がよく伺えますね。

面白かったのが、後半のFXセミナーでのやりとり。
講演者が棚田行政書士に尋ねます。
講演者「先生（棚田行政書士）は投資の際の毎ルールはありますか？」
棚田行政書士「投資額以上に損する投資はしない、ということですかね。」
FXを真っ向否定してる！サンワード貿易とやる気満々！
講演では踏み込んで話せないけどコメントレベルならぶっちゃけられます、みたいなニュアンスを感じました…

個人的に棚田行政書士の心情や思惑を聞いてみたかったですが、時間がなくてお話しできませんでした。
また棚田行政書士のセミナーがある時は参加してみたいと思います。