権利関係・物件スペック
今回は共同住宅を見ていきます。
（本物件は取下げになっています）
・土地(270㎡)+建物（2階建て140㎡)で所有権持分１→問題なし
・建物は木造築25年→問題なし
・1F2部屋（うち1部屋が事務所として利用）＋２F２部屋を賃貸→Good
事務所利用としての賃貸は長期入居が見込めます。
その他の部屋もすでに埋まっており、いわゆる満室物件。
最先の賃借権（追い出せない）である点、満室である分人気が高くうま味が見込めない点は人によって嫌がるところです。
私は最先の賃借権は気にしません、というよりそのまま賃貸借契約を結びたいのでありがたいぐらいです。気にするのは自己使用や更地化を考えている人あたりでしょうか。
満室であるのはややマイナスです。
空室が多いと人気も減りますが、その分落札価格を抑えられますので空室を埋めるノウハウがあれば結局利回りを上げることができるからです。
ただ、今回の共同住宅は築年数が浅いことと、外観が奇麗なことで目を引きました。
共用部がサビサビであったり、基礎がバキバキであったりと、問題の多い競売の共同住宅ですが、今回は珍しく状態が良いです。
周辺状況
・駐車場有→Good
・接道は2辺を大きい道路で囲われている→Good
・アパートを中心とした住宅街→微妙(競合が多い)
ただ、それだけ需要が見込めるエリアと思われているので差別化次第では十分満室をキープできる可能性はあります。
入札額
権利関係、築年数、建物、周辺状況に問題ありませんので、利回りから入札額を検討します。
年間収入＝35,000円×4部屋×0.8×12か月×管理費0.95-固定資産税4万円-保険料6万円≒117万円
利回り20%、リフォーム費用50万円とすると、
入札額＝117万円/0.20-50万円≒538万円
となります。
果たして、この額で落札できたのか。
その答えは取下げなので結局わかりません。
取下げとは、任意売却の成立や債権債務の消滅による競売手続きの中止を意味します。
競売ヤ―にとって一番つまらない結果が取下げです。
今回は入札前に取下げなのでまだましなのですが、入札後に取下げとなると皆さんブチ切れますね。
また面白い物件があったら紹介します。
したらな！
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